價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值：

　　價(jià)值一詞在日常生活中經(jīng)常使用且含義廣泛，如歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、學(xué)術(shù)價(jià)值、價(jià)值觀、"人生的價(jià)值是什么"等中的價(jià)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中，所涉及的價(jià)值主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值，狹義的價(jià)值僅指交換價(jià)值。使用價(jià)值是指物品能滿足人們某種需要的效用。交換價(jià)值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會(huì)，交換價(jià)值通常用貨幣來(lái)衡量，因此交換價(jià)值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡(jiǎn)稱的價(jià)值，一般指的是交換價(jià)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中所講的價(jià)值，一般也是指交換價(jià)值。

　　任何一種物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來(lái)滿足人們的某種需要。沒有使用價(jià)值的物品不會(huì)被交換對(duì)方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，即沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值。但是反過來(lái)不一定成立，即沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值。例如空氣，缺了它人們就不能存活，但由于隨時(shí)隨地都可以自由取用，通常情況下沒有交換價(jià)值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。

　　就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。但在房地產(chǎn)估價(jià)中首先應(yīng)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)使用價(jià)值的房地產(chǎn)質(zhì)量、性能、完損狀況等進(jìn)行"鑒定"，因?yàn)樗鼈冇绊懼�房地產(chǎn)交換價(jià)值的大小。這如同對(duì)古董、名家藝術(shù)品、珠寶玉石進(jìn)行估價(jià)，如果不知其真?zhèn)魏推焚|(zhì)，就肯定評(píng)估不出其價(jià)值。因此，日本把估價(jià)稱為鑒定評(píng)價(jià)是有一定道理的。

　　成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值：

　　(一)成交價(jià)格

　　成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方達(dá)成交易--買方同意支付、賣方同意接受，或者買方付出、賣方收取的貨幣或?qū)嵨�、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度，出售或購(gòu)買的動(dòng)機(jī)或急迫程度，交易雙方之間的關(guān)系、議價(jià)能力和技巧，賣方的價(jià)格策略等的不同而有所不同。

　　(二)市場(chǎng)價(jià)格

　　市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱市場(chǎng)價(jià)、市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格。它是剔除了各種偶然和不正常因素以后的價(jià)格，是該種房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果(如該種房地產(chǎn)成交價(jià)格的平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù))。

　　(三)理論價(jià)格

　　理論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來(lái)表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格、實(shí)際價(jià)值、真實(shí)價(jià)值等。但理論價(jià)格并不是靜止不變的。

　　(四)評(píng)估價(jià)值

　　評(píng)估價(jià)值(appraisal value)簡(jiǎn)稱評(píng)估值、評(píng)估價(jià)，是指估價(jià)師通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，即它實(shí)質(zhì)上是估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的一個(gè)估計(jì)值。評(píng)估價(jià)值可根據(jù)采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼，如通常把市場(chǎng)法、收益法、成本法測(cè)算出的價(jià)值，分別稱為比準(zhǔn)價(jià)值、收益價(jià)值和積算價(jià)值。

　　市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值：

　　在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的要求評(píng)估的價(jià)值類型可能不同。不論是何種評(píng)估價(jià)值，均是假定估價(jià)對(duì)象在一定的條件下進(jìn)行交易的最可能的價(jià)格或金額。

　　市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說(shuō)是六種基本價(jià)值類型。其中，市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最常用的價(jià)值類型;其他價(jià)值類型是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場(chǎng)價(jià)值。

　　(一)市場(chǎng)價(jià)值

　　市場(chǎng)價(jià)值(market value，MV)過去稱為公開市場(chǎng)價(jià)值(open market value，OMV)，國(guó)內(nèi)外有多種定義。

　　(二)投資價(jià)值

　　投資價(jià)值(investment value)一詞有兩種含義：一是值得投資，如人們?cè)跒槟硞�(gè)項(xiàng)目或產(chǎn)品、資產(chǎn)等做銷售宣傳時(shí)，經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值;二是從某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)購(gòu)買者)的角度來(lái)衡量的價(jià)值。這里所講的投資價(jià)值是指后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指根據(jù)某個(gè)特定的投資者的實(shí)際情況，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估的價(jià)值。與此相比，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)一個(gè)典型的投資者(市場(chǎng)上抽象的一般投資者，他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn))的價(jià)值。即市場(chǎng)價(jià)值來(lái)源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值;投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而有所不同。

　　(三)謹(jǐn)慎價(jià)值

　　謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評(píng)估的價(jià)值。

　　(四)快速變現(xiàn)價(jià)值

　　快速變現(xiàn)價(jià)值是指在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中"適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷"下的價(jià)值。

　　(五)在用價(jià)值

　　在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀利用下的價(jià)值。

　　(六)殘余價(jià)值

　　殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)利用下的價(jià)值。它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。

　　買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值：