七、估價結(jié)果確定

　　1.單價的確定

　　本報告分別采用了市場法和收益法對估價對象的市場價格進行了評估，采用市場法求取的單價為5 958元/㎡，采用收益法求取的單價為6 032.05元/㎡，兩者的結(jié)果比較接近，本報告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：

　　估價對象單價=(5 958元/㎡+6 032.05元/㎡)÷2=5 995.03元/㎡

　　估價對象總價=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310萬元

　　2.估價結(jié)果

　　本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗與對影響房 地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下在估價時點的評估價值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元 (2 310萬元)，單價為5 995.03元/㎡。

　　附件(略)

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍;因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可 證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè) 鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價 結(jié)果報告的片段。

　　一、委托人(略)

　　二、估價機構(gòu)(略)

　　三、估價對象

　　(一)估價對象實物狀況(略)

　　(二)估價對象權(quán)益狀況(略)

　　(--)估價對象區(qū)位狀況(略)

　　四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格

　　五、價值定義：估價對象于估價時點的公開市場價值

　　六、估價時點：2008年9月5日。

　　七、估價依據(jù)

　　1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

　　2.《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號);

　　3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291--1999);

　　4.《A市城市房屋拆遷管理實施辦法》(A市人民政府令130號);

　　5.《A市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》;

　　6.《A市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范(試行)》(A房市[2002]148號);

　　7.《市物價局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》(A價房字[2004]74號);

　　8.《房屋拆遷許可證》(證號：×規(guī)拆許(2008)第××號);

　　9.托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊房地產(chǎn)估價師實地查看記錄及了解的有關(guān)估價對象現(xiàn)場資料和A市有關(guān)市場信息資料等;

　　10.其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件(略)。

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　由于估價對象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實例容易搜集，故可采用市場法進行評估;由于A市建安工程造價資料比較齊備，故也可采用成本法評估(市場法、成本法的定義略)。

　　十、估價結(jié)果(略)

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)日期(略)

　　十三、估價報告使用期限(略)

　　2008年 試題參考答案

　　一、問答題

　　(一)答：理由包括：

　　1.本次評估的價值為投資價值(拍賣應(yīng)價)。(3分)

　　2.投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值。(3分)

　　3.不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。(4分)

　　(說明：若回答估價目的、估價時點、估價方法、價格影響因素、資料依據(jù)及估價師經(jīng)驗不同，均不給分)

　　(二)答：1.錯誤。(1分)

　　2.房地產(chǎn)價值不是土地價值和建房投入簡單的相加。(3分)

　　3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良、通貨膨脹因素。(3分)

　　4.雖然造價穩(wěn)定，但管理費用財務(wù)費用，稅費水平可能有變化。(3分)

　　(三)答：

　　1.若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。(2分)

　　理由：

　　估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價�；蚬纼r對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。(4分)

　　2.估價技術(shù)路線：①選擇估價方法。②方法運用中的具體處理。③確定估價結(jié)果。