(二)甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，廠房的經(jīng)濟壽命為50年。甲公司于2006 年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補交了土地使用權(quán)出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年 4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價出資成立合資公司。

　　5.如果采用收益法估價，下列關(guān)于該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限說法正確的是( 　)。

　　A.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年

　　B.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權(quán)價值的影響

　　C.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年

　　D.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命的影響

　　6.若該百貨超市由乙公司自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入為6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費、財務費用為年經(jīng)營 收入的6%，商品銷售稅金及附加為年經(jīng)營收入的8.5%，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%。若2008年4月30日同類建筑物重置價值為4500萬元，房屋 資本化率為8%，土地資本化率為6%。采用直接資本化法測算該宗物業(yè)的價值為( 　)萬元。

　　A.6625

　　B.7333

　　C.7571

　　D.8833

　　7.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是( 　)。

　　A.項目改建投入的成本費用應包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、補交的土地 出讓金、商業(yè)改造工程費用、管理費、專業(yè)費、投資利息和利潤

　　B.項目改建的前提是投入成本小于項目產(chǎn)生的經(jīng)濟收益

　　C.項目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法

　　D.項目改建在技術(shù)上應首先考慮解決停車場問題

　　(三)甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5 000㎡的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：

　　8、如果對上述房地產(chǎn)進行估價，當利用成本法測算土地價格時，不應計入土地取得相關(guān)稅費的是( 　)。

　　A.耕地占用稅

　　B.征地管理費

　　C.耕地開墾費

　　D.新增建設用地有償使用費

　　9、如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進行分攤，店面應分攤的土地份額為( 　)。

　　A.22.22%

　　B.33.61%

　　C.36.55%

　　D.37.80%

　　10、如果因市政建設需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價的表述中，正確的是( 　)。

　　A.店面內(nèi)地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定

　　B.因拆遷估價對象為店面，所以應選用收益法進行估價

　　C.評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認可后才能最后確定

　　D.甲公司可自行委托估價機構(gòu)評估店面價值