3.可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格修正

　　在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對(duì)各可比實(shí)例的交易價(jià)格修正如表3：

　　表3交易價(jià)格修正計(jì)算表

　　4.比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算

　　各比較實(shí)例交易價(jià)格經(jīng)修正后比較接近，本報(bào)告中估價(jià)人員取上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格(單價(jià))為：

　　(5 925+5 949+6 000)÷3=5 958元/㎡

　　(二)收益法測(cè)算過(guò)程

　　經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析，得知估價(jià)對(duì)象在未來(lái)使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報(bào)酬率保持不變，故收益價(jià)格測(cè)算公式為：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)n]

　　上式中：V一房地產(chǎn)價(jià)格，A一年凈收益，r-報(bào)酬率，n一收益年限

　　1.確定年凈收益

　　在測(cè)算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)對(duì)象在使用過(guò)程中的正�？罩玫葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為取得租金收入需花費(fèi)的維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金后，得出估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益。

　　(1)估算年總收入

　　采用市場(chǎng)法確定估價(jià)對(duì)象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡·天(具體過(guò)程略)。

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為：

　　1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83萬(wàn)元

　　(2)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　維修費(fèi)：按重置成本的2%(確定過(guò)程略)計(jì)算，重置成本為1500元/㎡(確定過(guò)程略)。則：

　　維修費(fèi)=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56萬(wàn)元

　　保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物的原值的2‰(確定過(guò)程略)計(jì)算。則：

　　保險(xiǎn)費(fèi)=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16萬(wàn)元

　　管理費(fèi)：按年收入的3%(確定過(guò)程略)計(jì)算。則：

　　管理費(fèi)=227.83萬(wàn)元×3%=6.83萬(wàn)元

　　營(yíng)業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計(jì)算，則營(yíng)業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：

　　227.83萬(wàn)元×(5.5%+12%)=39.87萬(wàn)元

　　則運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)為59.42萬(wàn)元。

　　(3)凈收益

　　凈收益=年總收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=227.83萬(wàn)元-59.42萬(wàn)元=168.41萬(wàn)元

　　2.確定報(bào)酬率

　　本次評(píng)估報(bào)酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，報(bào)酬率確定為7%(確定過(guò)程略)。

　　3.收益年限的確定

　　估價(jià)對(duì)象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價(jià)對(duì)象的收益年限為50年。

　　4.測(cè)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格

　　將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入計(jì)算公式，測(cè)算估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的收益價(jià)格為：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2 324.18萬(wàn)元

　　單價(jià)為：

　　2 324.18萬(wàn)元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡