參考答案

　　一、問(wèn)答題：

　　(一)答：1.公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場(chǎng)土最可能形成的價(jià)格或類似含義。

　　2.成本法中的主要參數(shù)：土地取得費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、專業(yè)管理費(fèi)用、利潤(rùn)率。

　　3.收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、資本化率。

　　4.假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值、建筑安裝工程費(fèi)用、利潤(rùn)率(或折現(xiàn)率)、工期。

　　5.以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的(正常)、社會(huì)平均水平的。

　　注：1.如只答參數(shù)的不給分。(建設(shè)工程教育網(wǎng)提供)

　　2.參數(shù)中答不全者視情況給分，多答者視情況給分。

　　(二)答：1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。

　　2.將兩種估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值。

　　3.收益法、市場(chǎng)比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評(píng)估。

　　4.答①：選用成本法時(shí)，地價(jià)構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金;

　　答②：評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)條件的價(jià)值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金;

　　答⑧：說(shuō)明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價(jià)值;

　　5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

　　(三)答：1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益)資料;

　　2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo));

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況(或發(fā)展趨勢(shì))(或租金：售價(jià)水平)(或經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流)資料;

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用(或建造成本費(fèi)用);(建設(shè)工程教育網(wǎng)提供)

　　5.相關(guān)稅費(fèi)：

　　6.貸款利率;

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤(rùn)水平;

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用;

　　9.市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用;

　　10.該地區(qū)土地出讓金(地價(jià))的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　注：多答合理的可給分。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)1.D2.B(二)3.C4.C(三)5.B6.B、7.D8.D(四)9.D10.D