三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告

　　報(bào)告封面及目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方

　　××××商貿(mào)有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號(hào)。

　　二、估價(jià)方

　　××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　1.××商務(wù)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有××××商貿(mào)公司1999年4月1日以出讓方式獲得×x商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即1999年4月：1日至2039年3月31日)，土地用途為商業(yè)。

　　××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2�？傆玫孛娣e2560m2�；I資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

　　估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述(略)。

　　四、估價(jià)目的

　　評(píng)估××商務(wù)樓市場價(jià)格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)間

　　2003年4月1日

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場狀況及對(duì)所搜集資料的分析，首先采用收益法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià)。然后采用成本法進(jìn)行評(píng)估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　九、估價(jià)結(jié)果。

　　估價(jià)對(duì)象在2003年4月1目的市場價(jià)值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價(jià)為人民幣2544元/m2(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估價(jià)人員(略)

　　十一、估價(jià)作業(yè)日期

　　2003年3月10日至2003年3月20日。

　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價(jià)方法選用(略)

　　六、估價(jià)測算過程

　　(一)收益法估價(jià)測算過程

　　1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2。8 層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì) 象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4 層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%， 7～8層20%。

　　根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的計(jì)算如下：

　　(1)1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元

　　(2)2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12萬元

　　(3)3層年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00萬元

　　(4)4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90萬元

　　(5)5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60萬元

　　(6)6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60萬元

　　(7)7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21萬元;

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21=343.43萬元