2.估算年運營費用。

　　(1)年土地使用費：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權的房地產用于出租經營的，應按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：

　　年土地使用費=293×2560=75.01萬元

　　(2)年管理費：根據(jù)××市規(guī)定，出租經營物業(yè)接年租金的5%計支管理費。則：

　　年管理費=343.43×5%=17.17萬元

　　(3)年維修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：

　　年維修費=343.43×8%=27.47元

　　(4)年保險費：按年租金收入的2‰計算。則：

　　年保險費=343.43×2‰=0.69萬元

　　(5)年稅費：根據(jù)XX市規(guī)定，出租經營物些要繳納房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設費附加，其中：房產稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費=343.43×(12%+5.5%)=60.10萬元

　　年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=18044萬元

　　3.估算年凈收入：

　　年凈收入a=年有效毛收入一年運營費用=343.43-180.44=162.99元

　　4.確定資本化率資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。

　　5.選用計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價格：

　　a[(1+r)n-1]

　　P=————————

　　r(1+r)n

　　將上述相關數(shù)據(jù)：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：

　　162.99×[(1+8)35-1]

　　P=—————————————

　　8%×(1+8%)35

　　=1899.58萬元

　　(二)成本法估價測算過程

　　1.估算土地價格根據(jù)××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權出讓期40年的基準地價為每平方米土地面積2860元，由于估價對象土地使用權從土地使用權出讓之日至估價時點已經過5年，其減價率為5/40=12.5%，則估價對象土地價格為：

　　土地價格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64萬元

　　2.估算建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊

　　(1)建筑物重置價格。根據(jù)××市客觀重置成本及相關因素，估價對象建筑物的重置單價(含紅線內市政配套費用、專業(yè)費、利息、利潤)為1290元/m2。則建筑物重置總價為：建筑物重置總價=1290×6611=852.82萬元。

　　(2)建筑物折舊。根據(jù)《房地產估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結構非生產用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：

　　建筑物折舊費總額=建筑物重置總價×(1-殘值率)×已使用年/使用年限

　　=852.82×(1-0.5)×2/60=28.43萬元

　　(3)建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43=824.39萬元

　　3.估算估價對象房地產的價格：

　　估價對象房地產價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值

　　=640.64+824.39=1465.03萬元

　　(三)估價結果的確定

　　以收益法的估價結果和成本法的估價結果的簡單算術平均數(shù)作為估價對象房地產價格

　　的估價結果。即：

　　估價對象房地產總價=(1899.58+1465.03)/2=1682萬元(取整數(shù))

　　估價對象房地產建筑面積單價=1682/0.6611=2544元/m2(取整數(shù))

　　七、估價結果

　　經過評估，××商務樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。

　　附件(略)

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分，本題最多扣至0分)

　　注：上表中房地產狀況因素是以估價對象為基準給出的，正(負)值表示可比實例的房地產狀況優(yōu)(劣)于估價對象的房地產狀況導致的價格差異幅度。

　　當?shù)?003年1～8月房地產價格定基指數(shù)為：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

　　比準價格計算：

　　一、交易日期修正系數(shù)

　　1.KA=99.7%

　　2.KB=99.0%

　　3.KC=99.2%。

　　二、求取比準價格

　　1.比準價格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100

　　×100/100×100/99×100/99×101/100=6617元/m2

　　2.比準價格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100

　　×100/100×100/102×100/100×100/100=6344元/m2

　　3.比準價格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100

　　×100/100×100/101×100/102×100/103=6201元/m2

　　4.比準價格計算結果：(6617+6344+6201)/3=6387元/m2