第二章　房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)體系參與要素的是(　)。

　　A、交易當(dāng)事人

　　B、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)

　　C、房地產(chǎn)交易需求

　　D、交易組織機(jī)構(gòu)

　　2、(　)是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。

　　A、政治環(huán)境

　　B、資源環(huán)境

　　C、技術(shù)環(huán)境

　　D、國(guó)際環(huán)境

　　3、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的是(　)。

　　A、城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局

　　B、人口數(shù)量結(jié)構(gòu)

　　C、土地資源狀況

　　D、建筑技術(shù)進(jìn)步

　　4、下列選項(xiàng)中，不屬于造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要工作的是(　)。

　　A、工程建設(shè)前的開(kāi)發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算

　　B、工程竣工后的工程結(jié)算

　　C、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)

　　D、工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底

　　5、(　)從事開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面的工作，從全局的角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財(cái)務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時(shí)向開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的負(fù)責(zé)人通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。

　　A、會(huì)計(jì)師

　　B、建筑師

　　C、工程師

　　D、律師

　　6、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的(　)特征。

　　A、壟斷競(jìng)爭(zhēng)

　　B、寡頭壟斷

　　C、壟斷

　　D、競(jìng)爭(zhēng)

　　7、房地產(chǎn)市場(chǎng)的(　)特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時(shí)間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價(jià)格控制等。

　　A、移動(dòng)

　　B、異質(zhì)

　　C、壟斷競(jìng)爭(zhēng)

　　D、買(mǎi)賣(mài)

　　8、從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是(　)。

　　A、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　B、總量結(jié)構(gòu)

　　C、供求結(jié)構(gòu)

　　D、投資結(jié)構(gòu)

　　9、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化的是(　)。

　　A、區(qū)域結(jié)構(gòu)分心

　　B、租買(mǎi)結(jié)構(gòu)分析

　　C、供求結(jié)構(gòu)縫隙

　　D、投資結(jié)構(gòu)分析

　　10、下列選項(xiàng)中不屬于居住物業(yè)市場(chǎng)的是(　)。

　　A、普通住宅

　　B、別墅

　　C、休閑旅游設(shè)施

　　D、公寓市場(chǎng)

　　11、按增量存量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，三級(jí)市場(chǎng)是指(　)。

　　A、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)

　　B、存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

　　C、土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

　　D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和新建商品房租售市場(chǎng)

　　12、從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度出發(fā)，一些甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等是按照(　)。

　　A、房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的

　　B、房地產(chǎn)的交易方式劃分的

　　C、目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分的

　　D、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者目的劃分的

　　13、房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括(　)子市場(chǎng)。

　　A、租賃

　　B、銷售

　　C、保險(xiǎn)

　　D、抵押

　　14、下列選項(xiàng)中，不屬于需求指標(biāo)的是(　)。

　　A、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

　　B、人口數(shù)量

　　C、就業(yè)人員數(shù)量

　　D、房地產(chǎn)價(jià)格

　　15、2015年末，某市住房總量為5000萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)㎡，商品住房3750萬(wàn)㎡，同期住房空置量為750萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬(wàn)㎡，商品住房空置量為450萬(wàn)㎡，則該市2015年末的商品住房空置率是(　)。

　　A、9%

　　B、12%

　　C、15%

　　D、20%

　　16、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)平方米，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)平方米，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)平方米。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是(　)萬(wàn)平方米。

　　A、500

　　B、700

　　C、800

　　D、1000

　　17、2011年末，某市住房總量為5000萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平方米，商品住房3750萬(wàn)平方米，同期住房空置量為750萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)平方米，商品住房為450萬(wàn)平方米，則該市2011年末的住房空置率是(　)。

　　A、9%

　　B、12%

　　C、12.5%

　　D、15%

　　18、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給指標(biāo)的是(　)。

　　A、房地產(chǎn)租金

　　B、房地產(chǎn)實(shí)際出租量

　　C、出租房屋空置率

　　D、房?jī)r(jià)租金比

　　19、某市2011年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m2，2010年未完工轉(zhuǎn)入2011年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，2011年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m2，那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為(　)。

　　A、0.5年

　　B、1.5年

　　C、2年

　　D、3年

　　20、下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是(　)。

　　A、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

　　B、土地轉(zhuǎn)化率

　　C、住房可支付性指數(shù)

　　D、住房市場(chǎng)指數(shù)

　　21、下列選項(xiàng)中，用于監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋效率的指標(biāo)是(　)。

　　A、土地轉(zhuǎn)化率

　　B、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

　　C、開(kāi)發(fā)投資杠桿率

　　D、住房市場(chǎng)指數(shù)

　　22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例是(　)。

　　A、住房可支付指數(shù)

　　B、開(kāi)發(fā)投資杠桿率

　　C、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

　　D、土地轉(zhuǎn)化率

　　23、預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi)(　)的房屋建筑面積。

　　A、已正式交付使用

　　B、已正式簽訂商品房預(yù)售合同

　　C、已正式簽訂商品房交易合同

　　D、已正式竣工驗(yàn)收合格

　　24、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為120萬(wàn)套，其中可供租售住房6萬(wàn)套，本年新竣工住房15萬(wàn)套，銷售住房12萬(wàn)套，則吸納周期為(　)年。

　　A、0.50

　　B、1.25

　　C、1.75

　　D、3.64

　　25、某市2013年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是(　)。

　　A、1年

　　B、2年

　　C、1個(gè)月

　　D、2個(gè)月

　　26、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、吸納周期是把房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間

　　B、吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間

　　C、在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期

　　D、吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

　　27、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為10000萬(wàn)元，其中自有資金為4000萬(wàn)元，通過(guò)發(fā)行債券獲得2000萬(wàn)元，其余為銀行貸款，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資杠桿率為(　)。

　　A、0.40

　　B、0.60

　　C、2.50

　　D、5.00

　　28、(　)是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

　　A、住房市場(chǎng)指數(shù)

　　B、住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)

　　C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

　　D、房地產(chǎn)眾數(shù)價(jià)格

　　29、由于市場(chǎng)信息的缺乏，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易通常需要房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員提供服務(wù)，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特性中的(　)。

　　A、市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性

　　B、市場(chǎng)需求的廣泛性

　　C、市場(chǎng)需求的多樣性

　　D、市場(chǎng)交易的復(fù)雜性

　　30、下列選項(xiàng)中，不屬于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問(wèn)題的主要途徑的是(　)。

　　A、發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)

　　B、政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作

　　C、加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的管理體制

　　D、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度

　　31、導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣(mài)方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買(mǎi)方的特性不包括(　)。

　　A、交易復(fù)雜性

　　B、異質(zhì)性

　　C、位置固定性

　　D、價(jià)值量大

　　32、房地產(chǎn)的價(jià)格機(jī)制是通過(guò)(　)發(fā)揮作用的。

　　A、市場(chǎng)

　　B、法律

　　C、開(kāi)發(fā)商

　　D、房屋購(gòu)買(mǎi)者

　　33、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)(　)。

　　A、減少

　　B、增加

　　C、不變

　　D、同步遞減

　　34、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在資產(chǎn)市場(chǎng)和(　)兩個(gè)層面。

　　A、信托市場(chǎng)

　　B、證券市場(chǎng)

　　C、資本市場(chǎng)

　　D、空間市場(chǎng)

　　35、下列選項(xiàng)中，屬于導(dǎo)致房地產(chǎn)周期循環(huán)的制度原因是(　)。

　　A、非理性預(yù)期

　　B、預(yù)售制度的期貨效應(yīng)

　　C、容積率的控制

　　D、市場(chǎng)信息不充分

　　36、需求比供給增長(zhǎng)快，空置率繼續(xù)下降，租金增長(zhǎng)率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的(　)。

　　A、第一階段

　　B、第二階段

　　C、第三階段

　　D、第四階段

　　37、房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由(　)。

　　A、上升到下降

　　B、下降到上升

　　C、高于合理空置率到低于合理空置率

　　D、低于合理空置率到高于合理空置率

　　38、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的(　)。

　　A、第一階段

　　B、第二階段

　　C、第三階段

　　D、第四階段

　　39、從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的(　)。

　　A、第一階段

　　B、第二階段的后半段

　　C、第三階段的后半段

　　D、第四階段

　　40、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是(　)。

　　A、自然周期與投資周期同步變化

　　B、投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期

　　C、投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期

　　D、投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期

　　41、以下各因素中，不屬于房地產(chǎn)泡沫成因的是(　)。

　　A、土地稀缺性

　　B、投機(jī)需求膨脹

　　C、金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸

　　D、開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為

　　42、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接誘因

　　B、可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫

　　C、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地稀缺性

　　D、金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑

　　43、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是(　)。

　　A、投機(jī)需求膨脹

　　B、金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸

　　C、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)

　　D、土地資源的稀缺性

　　44、對(duì)于土地供應(yīng)政策，其核心是(　)。

　　A、土地供應(yīng)計(jì)劃

　　B、外商投資控制

　　C、廉租住房與公共住房的并軌

　　D、調(diào)整畸高的租金

　　45、政府的土地供應(yīng)計(jì)劃所確定的土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)，會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的(　)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盲目與沖動(dòng)形成有效的抑制。

　　A、產(chǎn)品更新

　　B、產(chǎn)品性價(jià)比

　　C、產(chǎn)品檔次

　　D、規(guī)模和結(jié)構(gòu)