第二節(jié)　建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　【供地方式】

　　■ 劃撥-無償無期限

　　■ 出讓-有償有期限

　　1.出讓的概念 ■

　　■ 出讓

　　◇ 是指國家將國有土地使用權(quán)在一定上限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為

　　■ 出讓金

　　◇ 是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租

　　■ 出讓的含義

　　◇ 出讓是土地一級市場，由國家壟斷，一方必定是國家

　　◇ 經(jīng)出讓取得使用權(quán)的單位，只有使用權(quán)，所有權(quán)依然歸國家所有。在期限內(nèi)對土地?fù)碛姓加�、使用、收益、處分�?quán)(部分處分權(quán));土地使用權(quán)可以入市，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有

　　◇ 使用者只有在向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書

　　◇ 集體土地不經(jīng)征收不得出讓

　　◇ 出讓是國家以土地所有者身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(民事關(guān)系)

　　2.建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃 ■

　　■ 出讓土地的三符合

　　◇ 符合土地利用總體規(guī)劃

　　◇ 符合城市規(guī)劃

　　◇ 符合年度建設(shè)用地計劃

　　■ 程序

　　◇ 省級政府下達(dá)控制指標(biāo)，擬定年度出讓國有土地總面積方案

　　◇ 具體出讓每幅地的條件，由市縣級政府土管部門會同規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門擬定，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣土管部門實施

　　3.出讓方式 ■

　　3.1 出讓方式

　　■ 方式(四種)

　　◇ 招標(biāo)

　　◇ 拍賣

　　◇ 掛牌

　　◇ 協(xié)議

　　■ 應(yīng)采用招拍掛的情形

　　◇ 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地(五類)

　　◇ 其它性質(zhì)，同一土地有兩個以上意向用地者的

　　【注意】要分清以下概念的級別

　　■ 劃撥

　　■ 出讓

　　◇ 招標(biāo)

　　◇ 拍賣

　　◇ 掛牌

　　◇ 協(xié)議

　　3.2 出讓的一般規(guī)定(招拍掛的共同要求)

　　■ 招拍掛都必須發(fā)布公告

　　■ 招拍掛都應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠信的原則

　　■ 掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天

　　■ 市縣政府土管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或底價

　　■ 標(biāo)底或底價不得低于國家最低標(biāo)準(zhǔn)

　　■ 確定招標(biāo)標(biāo)底、拍賣和掛牌的起叫價、底價、投標(biāo)競買保證金，應(yīng)該實行集體決策

　　■ 招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價，在招標(biāo)開標(biāo)前和拍賣掛牌出讓活動結(jié)束前應(yīng)保密

　　3.3 招標(biāo)出讓的含義與程序

　　■ 招標(biāo)出讓的含義

　　◇ 是指市、縣國土部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌�組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為

　　◇ 本方式有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局，重大工程的較大地塊的出讓