5.2 期限屆滿前提前收回

　　■ 期限屆滿前，因公共利益需要可以提前收回土地

　　■ 提前收回土地使用權(quán)應(yīng)對(duì)其上的房屋及不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金

　　5.3 因土地使用者不履行合同而收回

　　■ 不履行合同的情況

　　◇ 土地使用者未如期支付地價(jià)款(60日內(nèi)付清)

　　◇ 土地使用者未按合同約定的期限和條件開(kāi)發(fā)和利用土地

　　5.4 司法機(jī)關(guān)決定收回

　　■ 因土地使用者觸犯法律，不能繼續(xù)履行合同，司法機(jī)關(guān)決定沒(méi)收財(cái)產(chǎn)，收回土地使用權(quán)

　　6.建設(shè)用地使用權(quán)的終止 ◆

　　■ 因土地滅失而終止(標(biāo)的物不存在)

　　■ 因土地使用者的拋棄而終止(權(quán)利人不要了)

　　7.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 ▲

　　7.1 內(nèi)涵與種類(lèi)

　　■ 簽訂主體

　　◇ 市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂

　　■ 合同類(lèi)型(三類(lèi))

　　◇ 成片土地使用權(quán)出讓合同

　　◇ 項(xiàng)目用地(宗地)土地使用權(quán)出讓合同

　　◇ 劃撥土地補(bǔ)辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓合同

　　7.2 合同的主要內(nèi)容

　　■ 合同(主體)

　　◇ 當(dāng)事人的名稱(chēng)和住所

　　◇ 土地界址、面積等

　　◇ 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間

　　◇ 土地用途

　　◇ 使用期限

　　◇ 出讓金等費(fèi)用及其支付方式

　　◇ 解決爭(zhēng)議的方法

　　■ 附件

　　◇ 宗地平面界址圖

　　◇ 出讓宗地豎向界限

　　◇ 規(guī)劃條件

　　7.3 合同的履行

　　■ 閑置的處理

　　◇ 超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)

　　◇ 滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)

　　◇ 因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為，或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外

　　■ 用途改變

　　◇ 用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門(mén)的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款(兩部門(mén)批準(zhǔn))

　　■ 未達(dá)到出讓合同約定的開(kāi)發(fā)條件

　　◇ 可要求用地單位支付違約金

　　◇ 違約金比例為投資差額部分占約定投資部分的比例

　　◇ 計(jì)算違約金的基數(shù)是出讓金

　　【2009年真題】

　　◆ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)工日期，超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以不征收土地閑置費(fèi)，其原因是(　)。

　　A.發(fā)現(xiàn)地下文物

　　B.銀行貸款未按期到賬

　　C.相關(guān)建材供應(yīng)缺貨

　　D.更改建筑設(shè)計(jì)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為，或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。參見(jiàn)教材P32。

　　【典型例題】

　　◆ 下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況中，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)的是( )。

　　A.出讓合同約定2002年6月30日動(dòng)工開(kāi)發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門(mén)審批工作在一段時(shí)間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)

　　B.城市總體規(guī)劃變更，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)

　　C.開(kāi)發(fā)商要求提高項(xiàng)目容積率，規(guī)劃部門(mén)不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)

　　D.因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』A 非典為不可抗力;B 的拖延是由于政府部門(mén)的行為;D 自然災(zāi)害為不可抗力。參見(jiàn)教材P32。

　　7.4 合同的解除(雙方，均為60日)

　　■ 土地使用者延期付款超過(guò)60日，土管部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償

　　■ 出讓人延期交付土地超過(guò)60日，土地使用者有權(quán)解除合同，土管部門(mén)雙倍返還定金，退還已支付地價(jià)款，并可要求賠償