下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　封面和目錄(略)

　　致委托人函

　　××市中級(jí)人民法院：

　　受貴法院的委托，我公司對(duì)位于××市××路3號(hào)樓5層整層957.3m2辦公用途的房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)進(jìn)行了估價(jià)。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2007年3月5日。

　　我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣壹仟零玖拾萬元整(RMB 1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。

　　估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的期限　　自2007年3月16日起1年。

　　隨函附交3份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

　　××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(蓋章)

　　法定代表人：×××(簽字)

　　2007年3月16日

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

　　2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

　　4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

　　5.我們已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看。

　　6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

　　7.本報(bào)告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　8.未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任一部分均不得用于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××(簽名蓋章)注冊(cè)號(hào)：(略)

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××(簽名蓋章)注冊(cè)號(hào)：(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)：×房地×字[2000]第××××號(hào))、《國(guó)有土地使用證》[證號(hào)：××地×字(1999)第××號(hào)]、實(shí)地查看情況及調(diào)查資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況如下：

　　(一)區(qū)位狀況

　　位置：坐落××市××路3號(hào)樓5層整層

　　城市規(guī)劃：行政辦公區(qū)

　　環(huán)境景觀：優(yōu)美整潔

　　公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：基本完備

　　商務(wù)氛圍：處于××市行政中心范圍

　　(二)實(shí)物狀況

　　1.土地狀況

　　用途：辦公

　　地號(hào)：××區(qū)××街道163街坊1/6丘

　　四至：(略)

　　土地等級(jí)：1級(jí)

　　土地共用面積：3500m2

　　地勢(shì)：土地平整

　　其中土地分?jǐn)偯娣e：500m2

　　2.建筑物狀況

　　建筑面積：957.3m2

　　建筑結(jié)構(gòu)：磚混一等

　　層數(shù)：7層，無地下室，估價(jià)對(duì)象處于5層

　　層高：3.3m，檐高：24m

　　用途：辦公

　　竣工日期：1999年12月1日

　　裝修：室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修

　　設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護(hù)保養(yǎng)使用情況等(略)

　　利用現(xiàn)狀：現(xiàn)空置

　　(三)權(quán)益狀況

　　1.建筑物權(quán)益狀況　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)：×房地×字[2000]第××××號(hào))記載：估價(jià)對(duì)象建筑物權(quán)利人：×××、×××，所有權(quán)性質(zhì)：私有，用途：辦公，建筑面積957.3m2，磚混一等。

　　2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況　根據(jù)《國(guó)有土地使用證》(證號(hào)：××地×字[1999，第××號(hào))記載：估價(jià)對(duì)象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓。土地共用面積：3500m2，其中分?jǐn)偼恋孛娣e：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告按無續(xù)期考慮。

　　3.他項(xiàng)權(quán)利狀況　估價(jià)對(duì)象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán))，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行××支行，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未注銷。具體情況如下：

　　他項(xiàng)權(quán)利人：中國(guó)工商銀行××支行

　　權(quán)利種類：期房抵押

　　建筑面積：9573m2;

　　權(quán)利價(jià)值：574.38萬元

　　抵押部分：5層整層

　　設(shè)定日期：1999年8月

　　他項(xiàng)權(quán)證號(hào)：×房地×他字(1999)第×××號(hào)

　　四、估價(jià)目的

　　為法院辦案提供價(jià)格參考。

　　五、評(píng)估的價(jià)值類型和定義

　　采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年3月15日。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則(略)

　　九、估價(jià)方法

　　本報(bào)告選用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。

　　市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法;即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5目的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。

　　十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

　　本估價(jià)報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　十三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員(略)

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對(duì)象分析(略)

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估價(jià)方法選用

　　本報(bào)告所采用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。

　　市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法;即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法�！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供

　　收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。

　　五、估價(jià)的測(cè)算過程

　　市場(chǎng)法的基本步驟為：

　　搜集交易案例→選取可比實(shí)例→建立價(jià)格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場(chǎng)狀況(交易日期)調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個(gè)別因素)→求取比準(zhǔn)價(jià)格其基本計(jì)算公式如下：

　　估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)