(二)收益法測(cè)算

　　收益法的基本步驟為：

　　搜集預(yù)測(cè)需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用→預(yù)測(cè)估算凈收益一求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率→選用適宜的報(bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格�！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供

　　根據(jù)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

　　其計(jì)算公式如下：

　　式中：

　　V一房地產(chǎn)的收益價(jià)格;

　　A一一房地產(chǎn)未來(lái)每年凈收益;

　　Y一一房地產(chǎn)的報(bào)酬率;

　　n一一房地產(chǎn)的收益期限;

　　g一一凈收益逐年遞增的比率。

　　1.租賃收入的確定根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場(chǎng)租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1.8～2.5元/(m2·天)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)租金水平為2元/(m2·天)。

　　2.空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及租金損失率合計(jì)為10%。

　　3.年有效毛收入的確定

　　有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×(1-置及租金損失率)

　　4.凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析，主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，確定租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20%。

　　現(xiàn)時(shí)年凈收益=有效毛收入×(1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)

　　5.報(bào)酬率的確定房地產(chǎn)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報(bào)與所投入資本的比率，報(bào)酬率可采用累加法確定。

　　報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

　　房地產(chǎn)報(bào)酬率確定為6%。

　　6.剩余收益期限的確定根據(jù)《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象剩余使用期限42年，無(wú)續(xù)期。

　　7.租金年增長(zhǎng)率的確定經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象租金年增長(zhǎng)率為2.5%。

　　8.收益價(jià)格的確定。

　　表5 收益法計(jì)算過(guò)程　　 (每平方米)

　　運(yùn)用收益法求取的估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為11360元/m2。

　　(三)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的確定

　　采用兩種不同途徑進(jìn)行估價(jià)得到的不同結(jié)果均其有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個(gè)結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價(jià)結(jié)果。

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=(11506+11360)/2=11433元/m2　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=11433×957.3=10944811元

　　取整為1094萬(wàn)元。

　　單價(jià)為11433元/m2

　　六、估價(jià)結(jié)果

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5目的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣　壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整(RMB 1094萬(wàn)元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣 壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。

　　附 件

　　1.《委托司法鑒定函》(復(fù)印件)

　　2.《房屋所有權(quán)證》(復(fù)印件)

　　3.《國(guó)有土地使用證》(復(fù)印件)

　　4.估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖

　　5.估價(jià)對(duì)象小區(qū)實(shí)景照片

　　6.估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)(復(fù)印件)

　　7.估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)

　　8.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)(復(fù)印件)