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2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析精品試題十四_第2頁

中華考試網(wǎng) [ 2017年7月24日 ] 【大中小】

　　(一)市場法

　　1.選取可比實(shí)例　搜集類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件(表1)，選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較。

　　表1　　可比實(shí)例表

項(xiàng)目	實(shí)例A	實(shí)例B	實(shí)例C
坐落	××路14號(hào)樓4層	××路4號(hào)樓2層	××路6號(hào)樓3層
用途	辦公	辦公	辦公
交易價(jià)格/（元/m²）	12915	11438	12504
價(jià)格類型	成交價(jià)格	成交價(jià)格	成交價(jià)格
交易日期	2006年11月	2006年9月	2006年8月
土地狀況	出讓	出讓	出讓

　　2.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較分析　可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明見表2。

　　表2　　因素條件對(duì)比說明表

比較因素		估價(jià)對(duì)象	實(shí)例A	實(shí)例B	實(shí)例C
坐落		××路3號(hào)樓5層	××路14號(hào)樓4層	××路4號(hào)樓2層	××路6號(hào)樓3層
交易情況		整層轉(zhuǎn)讓市場價(jià)格	成交價(jià)格	成交價(jià)格	成交價(jià)格
交易日期		2007年3月5日	2006年11月	2006年9月	2006年8月
房地產(chǎn)價(jià)格/（元/m²）			12915	11438	12504
區(qū) 域因素	商務(wù)氛圍	較好	較好	較好	較好
	公共配套	較好	較好	較好	較好
	公交便捷度	較好	較好	較好	較好
	基礎(chǔ)設(shè)施狀況	較好	較好	較好	較好
	區(qū)域規(guī)劃環(huán)境	較好	較好	較好	較好
	主朝向	南北向	南北向	南北向	南北向
個(gè)別因素	建筑面積	957.3m²	1050m²	930m²	885m²
	容積率	1.9	2.1	2.2	2.0
	土地使用年限	42年	43年	43.5年	42.5年
	竣工年代成新度	1999年12月1日九成新	2000年3月九成新	2000年5月九成新	2000年8月九成新
	建筑結(jié)構(gòu)	混合	混合	混合	混合
	配套設(shè)備	一般、齊備	一般、齊備	一般、齊備	一般、齊備
	停車位	可滿足	可滿足	可滿足	可滿足
	內(nèi)部裝飾	普通	高檔、部分豪華	中高檔	中高檔
	建筑外觀	風(fēng)格新穎	風(fēng)格一般	風(fēng)格新穎	風(fēng)格新穎
	戶型、布局	合理、便于使用	合理、便于使用	合理、便于使用	新型辦公平面布局

　　3.修正調(diào)整過程　以估價(jià)對(duì)象的備因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100，將可比實(shí)例交易時(shí)的相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象比較，確定出相應(yīng)的分值。(區(qū)域因素與個(gè)別因素中子因素權(quán)重相同)。

　　表3　　因素條件分值表

比較因素		估價(jià)對(duì)象	實(shí)例A	實(shí)例B	實(shí)例C
坐落		××路3號(hào)樓5層	××路14號(hào)樓4層	××路4號(hào)樓2層	××路6號(hào)樓3層
房地產(chǎn)價(jià)格/（元/m²）			12915	11438	12504
交易情況		100	100	100	100
交易日期		100	99	98	99
區(qū) 域因素	小計(jì)	100	100	100	100
	商務(wù)氛圍		0	0	0
	公共配套		0	0	0
	公交便捷度		0	0	0
	基礎(chǔ)設(shè)施狀況		0	0	0
	區(qū)域規(guī)劃環(huán)境		0	0	0
	主朝向		0	0	0
個(gè)別因素	小計(jì)	100	106	104	106
	建筑面積		-0.5	0	0.5
	容積率		-1.5	-2	-1
	土地使用年限		1.5	2	1
	竣工年代成新度		0	0	0
	建筑結(jié)構(gòu)		0	0	0
	配套設(shè)備		0	0	0
	停車位		0	0	0
	內(nèi)部裝飾		7.5	4	4
	建筑外觀		-1	0	0
	戶型、布局		0	0	1.5

　　根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實(shí)例成交價(jià)格修正調(diào)整為符合估價(jià)對(duì)象條件的比準(zhǔn)價(jià)格。

　　表4　　可比實(shí)例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準(zhǔn)價(jià)格表

項(xiàng)目	實(shí)例A	實(shí)例B	實(shí)例C
可比實(shí)例價(jià)格/（元/m²）	12915	11438	12504
交易情況修正	100/100	100/100	100/100
交易日期調(diào)整	99/100	98/100	99/100
區(qū)域因素調(diào)整	100/100	100/100	100/100
個(gè)別因素調(diào)整	100/106	100/104	100/106
比準(zhǔn)價(jià)格/（元/m²）	12062	10778	11678