一、問(wèn)答題(共3 題，每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)

　　(一)甲上市公司為收購(gòu)其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，由于甲上市公司要求出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間短，乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問(wèn)了其評(píng)估期望值。估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測(cè)算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/M2作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/M2，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測(cè)算出了該商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)值。請(qǐng)問(wèn)：上述估價(jià)工作中有哪些錯(cuò)誤或不當(dāng)之處?

　　(二)甲公司擁有的某汽車(chē)加油站，于1年前進(jìn)行了裝修改造。站內(nèi)建有營(yíng)業(yè)樓及加油棚各1幢。有若干個(gè)儲(chǔ)油罐、加油機(jī)和加油槍�，F(xiàn)因公司經(jīng)營(yíng)方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該加油站的市場(chǎng)價(jià)值.

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍具體應(yīng)包括哪些?

　　2.乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料?

　　(三)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估位于某歷史文化街的一臨街小型商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某對(duì)該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用市場(chǎng)法作為主要的估價(jià)方法。但僅搜集到A、B、C、D四個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A 交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場(chǎng)租金;實(shí)例B 是兄弟之間轉(zhuǎn)讓;實(shí)例C 是相鄰商鋪的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)靚膜;實(shí)例D 平面形狀為“L”形，是業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面1/2 寬度、1/3深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動(dòng)取款初所孤除以上情況外，四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。請(qǐng)問(wèn)：

　　1.四個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例?

　　2.四個(gè)交易實(shí)例中若有可以選作可比實(shí)例的，應(yīng)如何對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行修正或者調(diào)整?