四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　本次估價背景如下：

　　估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬M2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片斷：

　　(六)估價方法適用性分析

　　l.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)，主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價;估價劉象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值;估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。

　　2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。

　　3.收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。

　　由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全、故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。

　　4.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

　　本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。

　　用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。

　　由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素.