參考答案

　　一、問答題

　　(一)評分要點(diǎn)：

　　1.乙評估機(jī)構(gòu)未對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘。(2分)

　　(或：未對甲公司提供的資料進(jìn)行核實(shí)，2分;未對估價對象拍照，1分)

　　2.乙評估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問評估期望值。(2分)

　　3.確定有效毛收入時應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐省?2分)

　　(或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入.2分)

　　4.不應(yīng)選用350元/M2作為估價對象的客觀租金(或應(yīng)采用三個可比實(shí)例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)。(2分)

　　(或：未說明收益年限，2分)

　　5.不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。(2分)

　　(二)評分要求：

　　1.( l )加油站的房屋(1分)、構(gòu)筑物(1分)及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)。(1分)

　　( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動產(chǎn)。(1分)

　　( 3 )加油站的特色裝飾裝修。(1分)

　　( 4 )加油站的特許經(jīng)營權(quán)。(1分)

　　2.( l )加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(房屋所有權(quán)證、國有土地使用證)。(1分)

　　( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備情況(儲油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號、規(guī)格等)。(l分)

　　( 3 )加油站的營業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營資質(zhì)證書、特許經(jīng)營權(quán)出讓合同。(1分)

　　( 4 )加油站近3年的經(jīng)營狀況及財務(wù)報表。(1分)

　　(三)評分要點(diǎn)：

　　1.四個交易實(shí)例不可直接作為可比實(shí)例，經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作可比實(shí)例。(2分)

　　2.( 1 )對實(shí)例A 應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價折現(xiàn)后加總。(2分)(或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價格)

　　( 2 )對實(shí)例B 應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場調(diào)查，一般情況下其成交價格會低于正常市場價格。(2分)

　　( 3 )對實(shí)例C 應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場調(diào)查，一般情況下其成交價格會高于正常市場價格。(2分)(或測算合并后的增值收益)

　　( 4 )對實(shí)例D 應(yīng)進(jìn)行臨街寬度(寬深比)修正和形狀(平面布局)修正。(2分)

　　二單項(xiàng)選擇題 1.B 2 D 3.C 4.D 5.C

　　6 D 7.D 8.A 9.B 10.D

　　三、指錯題

　　1.價值定義表述不準(zhǔn)確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內(nèi)容。

　　2.估價依據(jù)中《 城市房屋征收管理?xiàng)l例》 錯，應(yīng)為《 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。

　　3.結(jié)果報告和技術(shù)報告的總價均表述為萬元。但按照規(guī)定：“房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元”。

　　4.結(jié)果報告只有估價師蓋章而無簽字，按照規(guī)定“不得以印章代替簽字”。

　　5.結(jié)果報告中估價報告應(yīng)用的有效期與估價作業(yè)日期順序顛倒�！� 第(十二)與(十三)項(xiàng)順序顛倒〕

　　6.市場法測算未列出計算公式。

　　7.市場法比較因素中樓層應(yīng)屬于區(qū)位狀況。

　　8.市場法比較因素系數(shù)確定未說明比較基準(zhǔn)。

　　9.市場法交易日期修正系數(shù)確定無依據(jù)。

　　10.市場法可比實(shí)例樓層修正，多層和高層不適宜采用統(tǒng)一修正系數(shù)。(交易實(shí)例B、C為高層，不宜選作可比實(shí)例)

　　11.未說明求取估價對象最終比準(zhǔn)價格的方式.

　　12.收益法公式選取未說明理由。(收益法公式選用未分析未來收益變化趨勢)

　　13.收益法的潛在毛收益不能直接使用租約租金，按照規(guī)定應(yīng)該“不考慮租賃因素的影響”。(應(yīng)采用客觀租金)

　　14.收益法測算未考慮押金利息收入等其他收入。

　　15.收益法測算中，空置率取“0”不妥，應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)目罩寐省?/P>

　　16. 收益法測算中建筑物重置成本應(yīng)是客觀成本。

　　17.收益法測算中建筑物重置成本不應(yīng)做成新修正。

　　18.市場法與收益法測算結(jié)果的價值內(nèi)涵不一致。(市場法測算結(jié)果不應(yīng)包含裝修價值)

　　19 確定估價結(jié)果時扣除了抵押貸款余額，按照規(guī)定“評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”。

　　四、改錯題

　　1. 錯誤：綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。

　　改為：綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、成本法兩種估價方法。

　　2.錯誤：采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。

　　改為：采用假設(shè)開發(fā)法時按被迫轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。

　　3.錯誤：由于估價對象為商業(yè)用房，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算開發(fā)完成后的價值。_、

　　改為：由于估價對象為商業(yè)用房，故可采用收益法(或市場法結(jié)合長期趨勢)估算開發(fā)完成后的價值。

　　4.錯誤：用成本法測算建筑物價格時，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價資料等據(jù)實(shí)測算。

　　改為：用成本法測算建筑物價格時，根據(jù)修建該類在建工程項(xiàng)目的客觀造價資料進(jìn)行測算。

　　評分方式：1.指出錯誤，改正正確的，給2.5分。

　　2.指出錯誤，未改正，或者改正不正確的，給1分。

　　3.正確的地方指錯的，一律扣2.5分。