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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析全真模擬試題及答案解析（一）_第4頁(yè)

來(lái)源：中華考試網(wǎng) [ 2016年4月20日 ] 【大中小】

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析(略)

　　(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析(略)

　　(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析(略)

　　(四)市場(chǎng)背景描述與分析(略)

　　(五)最高最佳利用分析(略)

　　(六)估價(jià)力法適用性分析(略)

　　(七)估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　1.市場(chǎng)法測(cè)算

　　市場(chǎng)法具體估價(jià)思路：由于目前類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象的狀況和估價(jià)目的搜集了大量交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例;將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與這些可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較，進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況(實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況)調(diào)整;結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。

　　( l )選取可比實(shí)例

實(shí)例	名稱(chēng)	位置	交易時(shí)間	總層數(shù)/所在層	建成年代	交易價(jià)格/元/平	房屋用途	房屋面積/平
A	xx 天地1 號(hào)樓l 段21 號(hào)營(yíng)業(yè)房	xx 區(qū)	2011.4	4 /一至三	2003	15500	商業(yè)	2929.56
B	xx 東街xx 城3 號(hào)樓03 號(hào)營(yíng)業(yè)房	xx 區(qū)	2011.4	17 /一至三	2007	17319	商業(yè)	3165.12
C	xx 東街xx 城2 號(hào)樓20 號(hào)營(yíng)業(yè)房	xx 區(qū)	2011.6	19 /一至三	2007	17320	商業(yè)	2810.99

　　( 2 )比較因素說(shuō)明表

比較因素		估價(jià)對(duì)象	可比實(shí)例A	可比實(shí)例B	可比實(shí)例C
交易價(jià)格/元/m2			15500	17319	17320
交易日期		201188	20114	20114	201 1.8
交易情況		正常市場(chǎng)交易	正常市場(chǎng)交易	正常市場(chǎng)交易	正常市場(chǎng)交易
實(shí)物狀況	所處樓層	4 /一至四層,規(guī)劃使用無(wú)限期	4 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制	17 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制	19 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制
	建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局	鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營(yíng)	鋼混結(jié)構(gòu)．設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營(yíng)	鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營(yíng)	鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營(yíng)
	室內(nèi)凈高	3.5m	3.5m	3.5m	3.5m
	無(wú)形價(jià)值	無(wú)特殊無(wú)形價(jià)值	無(wú)特殊無(wú)形價(jià)值	無(wú)特殊無(wú)形價(jià)值	無(wú)特殊無(wú)形價(jià)值
	裝飾裝修	中檔裝修	中檔裝修	中檔裝修	中檔裝修
	建筑面積M2	3000	2929.56	3156.12	2810.99
權(quán)益狀況	剩余土地使用年限	26	30	34	34
權(quán)益狀況	其他限制	無(wú)	無(wú)	無(wú)	無(wú)
區(qū)位狀況	土地級(jí)別	毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)	無(wú)毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)	毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)	毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)
	基礎(chǔ)設(shè)施配套	七通一平	七通一平	七通一平	七通一平
	交通條件	便捷度高	便捷度高	便捷度高	便捷度高
	公共服務(wù)配套	公共服務(wù)設(shè)施齊全	公共服務(wù)設(shè)施齊全	公共服務(wù)設(shè)施齊全	公共服務(wù)設(shè)施齊全
	臨街狀況	臨x xx 東街	臨x xx 東街	臨x xx 東街	臨x xx 東街

　　( 3 )比較因素情況修正表

		估價(jià)對(duì)象	可比實(shí)例A		可比實(shí)例B		可比實(shí)例C
	位置	xx 東街xx 號(hào)	xx 天地1 號(hào)樓1 段21 號(hào)營(yíng)業(yè)房	修正系數(shù)（% )	xx 東街xx 城3 號(hào)樓03 號(hào)營(yíng)業(yè)房	修正系數(shù)（% )	xx 東街沉x 城2 號(hào)樓加號(hào)營(yíng)業(yè)房	修正系數(shù)%
	交易價(jià)格/元/M2		15500		17319		17320
	交易日期	201 1 88	20114	6	20114	6	2011.6	3
	交易情況	正常	正常	0	正常	0	正常	0
四	實(shí)物狀況			9		11		1l
1	樓層	4 /一至四	4 /一至三	10	17 /一至三	10	19 /一至三	10
2	建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局	相同	相同	。	相同	0	相同	0
3	室內(nèi)凈高	相同	相同	0	相同	0	相同	0
4	無(wú)形價(jià)值	無(wú)	無(wú)	0	無(wú)	0	無(wú)	O
5	裝飾裝修	中檔裝修	簡(jiǎn)單裝修	-3	簡(jiǎn)單裝修	-3	簡(jiǎn)單裝修	-3
6	面積/ M2	3000	2929 56	O	3165 12	O	281099	0
7	建成年代	1999	2003	2	2007	4	2 加7	4
五	權(quán)益狀況			4		7		7
1	剩余土地使用年限	26	30	4	34	7	34	7
2	其他限制	無(wú)	無(wú)	O	無(wú)	0	無(wú)	O
六	區(qū)位狀況			O		O		0
1	商業(yè)繁華度	好	好	O	好	0	好	0
2	基礎(chǔ)設(shè)施完備度	好	好	0	好	0	好	O
3	交通條件	好	好	0	好	O	好	0
4	公共設(shè)施完備度	完善	完善	。	完善	。	完善	0
5	臨街狀況	好	好	0	好	0	好	0
七	比準(zhǔn)價(jià)格Z （元/M2）	16670.81	15782.90		1735994		1686960

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實(shí)物狀況權(quán)重確定為30% ，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35% ，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35% ;權(quán)重、修正系數(shù)確定過(guò)程略。

　　市場(chǎng)法評(píng)估單價(jià)：16670.81元/M2

　　市場(chǎng)法評(píng)估總價(jià)：16670.81×3000=50012430元

　　2.收益法測(cè)算

　　收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。其計(jì)算公式為：

　　V = A/Y×[1-(1+Y)n ]式中V--收益法評(píng)估及價(jià)格;

　　A ―房地產(chǎn)凈收益;

　　Y--房地產(chǎn)報(bào)酬率;

　　n― 房地產(chǎn)收益年限。

　　( 1 )房屋收益、空置率和重置價(jià)格確定

　　根據(jù)租賃合同，月租金為65元/M2，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評(píng)估月租金取65元/M2，空置率取0。根據(jù)估價(jià)對(duì)象房屋造價(jià)審計(jì)報(bào)告，經(jīng)造價(jià)指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/M2(測(cè)算過(guò)程略)。

　　( 2 )報(bào)酬率確定

　　報(bào)酬率的確定方法有累加法、市場(chǎng)提取法、排序插入法等。本次估價(jià)采取累加法。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率選取估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率為3.5% ;依據(jù)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%(過(guò)程略)，最終求出：報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，即6.5%

　　( 3 )收益年限確定

　　根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)的建筑，建筑經(jīng)濟(jì)壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為26年。根據(jù)孰短原則，確定收益年限為26年。

　　( 4 )價(jià)格評(píng)估確定(詳見(jiàn)下表)

序號(hào)	名稱(chēng)			取值依據(jù)	計(jì)算公式（或取值	計(jì)算結(jié)果
(1)年收益	1		建筑面積/M2	房屋權(quán)屬證書(shū)	3000	3000
	2		重置成本/元	依據(jù)審計(jì)報(bào)告測(cè)算確定	1200×3000	3600000
	3		月毛租金收人/（元/M2）	租賃合同	65	65
	4		空置率	租賃合同	0	0
	5		有效毛收人/元/月		（3）×（1）[（1）-（4）]	195000
	6		年收益小計(jì)Z元	按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取	(5)×12	2340000
（2）年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用	1		年管理費(fèi)用/元	按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取	2%	46800
	2		稅金/元	按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取	A+b	411840
	A		房產(chǎn)稅/元	按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取	12%	280800
	B		其他稅費(fèi)/元	按重置成本為基礎(chǔ)計(jì)取	5.6%	131040
	3		保險(xiǎn)費(fèi)/元	按重置成本為基礎(chǔ)計(jì)取	0.2%	7200
	4		維修費(fèi)/元		2%	72000
	5		年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用/元		(+)+(2)+(3)+(4)	537840
（3）		年凈收益/元			(一)-(二)	1802160
（4）		收益年限				26
（5）		報(bào)酬率				6.5%
（6）		收益價(jià)格			（三）/6.5%×[1-1/(1+6.5%)26]	22333038.05
（7）		收益法單價(jià)/元/m2				7444.35

　　參數(shù)選取及具體計(jì)算過(guò)程略。

　　收益法評(píng)估單價(jià)：7444.35元/M2

　　收益法評(píng)估總價(jià)：22333038.05元

　　(八)估價(jià)結(jié)果確定

　　考慮到市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果能較客觀地反映估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)值，而收益法測(cè)算結(jié)果背離市場(chǎng)交易價(jià)格，故收益法測(cè)算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價(jià)對(duì)象xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號(hào)xx 商業(yè)用房于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日的被征收房屋價(jià)值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前尚未償還的貸款為1000萬(wàn)元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，即

　　50012430-1000000=40012430(元)

　　因此評(píng)估總價(jià)為40012430元，即：4001.24萬(wàn)元

　　大寫(xiě)金額：人民幣肆仟零壹萬(wàn)貳仟肆佰圓整(單價(jià)略)

　　xx 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

　　二O 一一年八月十八日

　　附件(略)

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糾錯(cuò)評(píng)論責(zé)編：stone

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