答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，(1+18%)=(1+Rr)(1+5%)求出Rr=12.4%。參見教材P187。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。

　　參見教材P188。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)、參見教材P187。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年成本利潤(rùn)率;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開始時(shí)一次投入;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，目標(biāo)利潤(rùn)率水平的高低，與項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)度、開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型以及貸款利率水平等相關(guān)。目標(biāo)參見教材P189。

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資利潤(rùn)率。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。參見教材P199。

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率。資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金=700/2000=35%。參見教材P199。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報(bào)率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P201。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來說，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。參見教材P201。

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是利息。每年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2)×貸款利率。參見教材P202。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是利息備付率。利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行通常要求該指標(biāo)值介于2～2.5之間。參見教材P203。

　　11、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是償債備付率。償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。償債備付率對(duì)于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)介于1.15～1.35之間。當(dāng)指標(biāo)小于1.15時(shí)，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。參見教材P204。

　　12、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是償債備付率。先算出當(dāng)期應(yīng)還本付息資金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(萬元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見教材P204。

　　13、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是流動(dòng)比率。在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上。參見教材P205。

　　14、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是流動(dòng)比率。A應(yīng)為速動(dòng)比率，流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額×100%。參見教材P205。

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是速動(dòng)比率。速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。參見教材P206。

　　16、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。在各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨(dú)立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。參見教材P207。

　　17、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。參見教材P209。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】

　　本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損，因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，使用貸款且項(xiàng)目盈利時(shí)，則全部投資的內(nèi)部收益率高于貸款利率;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越大。參見教材P182～187。

　　2、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率都是房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，投資者量測(cè)投資績(jī)效的指標(biāo)，反映了置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。參見教材P201。

　　3、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是資產(chǎn)負(fù)債率。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差。參見教材P205。

　　4、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】

　　本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用費(fèi)用閑置比較法和費(fèi)用年值比較法。參見教材P210。