答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念。房地產(chǎn)開發(fā)需要土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。參見教材P63。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。房地產(chǎn)開發(fā)的步驟可以歸納為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。參見教材P65。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資機(jī)會(huì)選擇。投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)階段。參見教材P65。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資決策分析。投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。參見教材P66。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。參見教材P67。

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。在政府授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。參見教材P68。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。參見教材P68。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。值得指出的是，隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，存量劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會(huì)逐漸減小。參見教材P70。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃。政府對(duì)《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以外的企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行備案制度。參見教材P70。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在《規(guī)劃意見書(選址)》中，將確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據(jù)項(xiàng)目情況提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。參見教材P73。

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是一種非公開招標(biāo)方式，被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在3個(gè)以上。參見教材P76。

　　12、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)從省級(jí)以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊(cè)或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定。參見教材P77。

　　13、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。參見教材P80。

　　14、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是開工申請(qǐng)與審批。發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的《建設(shè)工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)該自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。參見教材P81。

　　15、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是質(zhì)量控制。質(zhì)量控制是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制。參見教材P82。

　　16、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是進(jìn)度控制。選項(xiàng)B的正確表述是，橫道圖看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度。參見教材P84。

　　17、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是進(jìn)度控制。進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。參見教材P84。

　　18、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是進(jìn)度控制。網(wǎng)絡(luò)圖有單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖、雙刀號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖和時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖三種表現(xiàn)形式。參見教材P85。

　　19、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本控制。建筑安裝工程項(xiàng)目工程款的支付方式，包括按月結(jié)算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其他雙方約定的結(jié)算方式等。參見教材P87。

　　20、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是安全管理。實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由總承包單位負(fù)責(zé)。參見教材P90。

　　21、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是竣工驗(yàn)收�？⒐を�(yàn)收時(shí)，開發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。參見教材P91。

　　22、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是竣工驗(yàn)收。承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在半個(gè)月內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。參見教材P93。

　　23、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定租售方案。根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來(lái)制定價(jià)格的方法稱為目標(biāo)定價(jià)法。參見教材P99。

　　24、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定租售方案。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開發(fā)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。用這種方法定價(jià)的開發(fā)商認(rèn)為定價(jià)的關(guān)鍵是顧客對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。參見教材P99。

　　25、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定租售方案。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法包括領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法、隨行就市定價(jià)法。參見教材P99。

　　26、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定租售方案。隨行就市定價(jià)法是指開發(fā)商按照房地產(chǎn)市場(chǎng)中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平定價(jià)的方法。參見教材P100。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序包括：提出投資設(shè)想、細(xì)化投資設(shè)想、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理。參見教材P64。

　　2、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資決策分析。投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。參見教材P66。

　　3、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括年初與年末土地儲(chǔ)備規(guī)模、年度前期開發(fā)規(guī)模、年度供應(yīng)規(guī)模和年度土地儲(chǔ)備臨時(shí)利用計(jì)劃等指標(biāo)。參見教材P67。

　　4、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本題考查的是項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃。選項(xiàng)B的正確表述為，符合社會(huì)公眾利益，未對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地基周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響;選項(xiàng)E的正確表述為主要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷，未影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全。參見教材P72。

　　5、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)獲得規(guī)劃許可。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求包括三個(gè)方面的內(nèi)容：(1)規(guī)劃土地使用要求;(2)居住建筑的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo);(3)建設(shè)項(xiàng)目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。參見教材P73。

　　6、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。設(shè)計(jì)方案審批階段，開發(fā)商提交的設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容有：①以實(shí)測(cè)現(xiàn)狀地圖為底圖繪制的規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖;②各層平面圖、各向立面圖、各主要部分剖面圖;③各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及無(wú)障礙設(shè)施設(shè)計(jì)說明及其他相關(guān)資料。參見教材P74。

　　7、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】

　　本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。投標(biāo)文件一般應(yīng)包括的內(nèi)容有：投標(biāo)函及投標(biāo)函附錄;法定代表人身份證明或附有法定代表人身份證明的授權(quán)委托書;聯(lián)合體協(xié)議書;投標(biāo)保證金;已標(biāo)價(jià)工程量清單;施工組織設(shè)計(jì);項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu);擬分包項(xiàng)目情況表;資格審查資料;投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。參見教材P79。

　　8、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是其他前期工作。除了四個(gè)主要環(huán)節(jié)的工作，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整;市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長(zhǎng)期信貸;對(duì)擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)租(售)的客戶;進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、售價(jià)或租金水平;制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。參見教材P81。

　　9、

　　【正確答案】 BDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是質(zhì)量控制。確立施工中控制質(zhì)量的具體措施主要包括：(1)對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差;(2)控制混凝土質(zhì)量;(3)對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。參見教材P83。

　　10、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本控制。建筑安裝工程項(xiàng)目工程款的支付方式，包括按月結(jié)算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其他雙方約定的結(jié)算方式等。參見教材P87。

　　11、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本題考查的是合同管理。開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購(gòu)合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。參見教材P89。

　　12、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】

　　本題考查的是竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目竣工后，需要整理技術(shù)資料(可研報(bào)告是其中最重要的一個(gè))和竣工圖，編制竣工檔案。工程質(zhì)量保修書、住宅使用說明書和竣工驗(yàn)收備案表都屬于竣工驗(yàn)收時(shí)需要提交的資料。參見教材P93。

　　13、

　　【正確答案】 BCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定租售方案。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價(jià)方法有挑戰(zhàn)定價(jià)法、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法和隨行就市定價(jià)法。參見教材P99。

　　14、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定宣傳與廣告策略。宣傳作為促銷組合因素之一，在刺激目標(biāo)顧客對(duì)企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的需求，增加銷售、改善形象、增加銷量、提高知名度等方面，都起著十分重要的作用。參見教材P100。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，實(shí)際的開發(fā)過程也很難沿直線一步一步向前進(jìn)行，參見教材P65。

　　2、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資決策分析。投資決策是結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)狀況及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，對(duì)是否進(jìn)行本項(xiàng)目的投資開發(fā)做出決策。參見教材P66。

　　3、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。土地開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施模式，有政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施和授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施兩種模式。隨著土地儲(chǔ)備事業(yè)的發(fā)展，政府土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)不斷提升，北京等部分城市新增土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施模式，已經(jīng)逐漸由授權(quán)開發(fā)商實(shí)施為主發(fā)展為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施為主。參見教材P68。

　　4、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。土地開發(fā)過程中涉及的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化、土地平整工作，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。參見教材P68。

　　5、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是獲取土地。拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果而非投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。參見教材P69。

　　6、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在《規(guī)劃意見書(選址)》中，將確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據(jù)項(xiàng)目情況提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。參見教材P73。

　　7、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式，可以分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。參見教材P75。

　　8、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是質(zhì)量控制。建設(shè)階段是指項(xiàng)目從開工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程。參見教材P82。

　　9、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是進(jìn)度控制。網(wǎng)絡(luò)圖法的優(yōu)點(diǎn)，首先是在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項(xiàng)工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系;其次是可以計(jì)算出工程各項(xiàng)工作的最早和最晚開始時(shí)間，從而可出關(guān)鍵線路和關(guān)鍵工作。參見教材P84。

　　10、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是安全管理。開發(fā)商應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)的可能情況包括：(1)需臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場(chǎng)地;(2)可能損壞道路、管線、電力、優(yōu)點(diǎn)通信等公共設(shè)施;(3)需要臨時(shí)停水、停電、中斷道路交通;(4)需要進(jìn)行爆破作業(yè)等。參見教材P90。

　　11、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是竣工驗(yàn)收。由開發(fā)商簽發(fā)工程竣工證書。參見教材P91。

　　12、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。了解經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的過往業(yè)績(jī)，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。參見教材P97。