二、多項(xiàng)選擇題

　　1.按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。

　　2.按增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)是存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

　　3.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場(chǎng)的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過了需求的增長(zhǎng)速度時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生過度開發(fā)現(xiàn)象;房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了;房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落;房地產(chǎn)泡沫通常會(huì)引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。

　　5.時(shí)間序列分析法和相關(guān)分析法屬于定量分析方法，而購(gòu)買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。

　　7.儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為，利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的，儲(chǔ)蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價(jià)格，該理論是一種實(shí)際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響;流動(dòng)性偏好利率理論則認(rèn)為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的高低取決于平均利潤(rùn)率。

　　8.要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價(jià)格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。C選項(xiàng)是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長(zhǎng)率等于收益率時(shí)的公式，E選項(xiàng)是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。

　　9.房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小用開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。

　　11.收入類項(xiàng)目選最低的，成本類項(xiàng)目選最高的。

　　12.按性質(zhì)劃分，決策包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。

　　13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出，因?yàn)榻杩钜矊儆谕顿Y。開發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用屬于現(xiàn)金流出。

　　14.房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，分享房地產(chǎn)投資活動(dòng)形成的可分配利潤(rùn)。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息。

　　15.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。

　　三、判斷題

　　1.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

　　2.由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。

　　3.在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一般分為三個(gè)階段：一是單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，二是綜合驗(yàn)收，三是竣工驗(yàn)收備案。

　　5.市場(chǎng)定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個(gè)性或形象，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置，可以說，市場(chǎng)定位是塑造一種產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)的位置。

　　6.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的季度收益率為3%，則其年名義收益率為12%，實(shí)際收益率為

　　7.在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款均以復(fù)利計(jì)算計(jì)息，儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券以單利計(jì)息。

　　8.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目;靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。

　　9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。

　　10.權(quán)益投資比率越低說明資本金投入比例越低。

　　11.傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問題。

　　12.房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、.拍、掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費(fèi)用。

　　13.風(fēng)險(xiǎn)分析中的概率分析法不但考慮風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。

　　15.過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因?yàn)槿裟匙诖�出租物業(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會(huì)上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過市場(chǎng)平均收益水平。