一、單項選擇題

　　1.房地產投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。

　　2.由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應由承租人承擔的風險。

　　3.房地產投資市場的預期收益率為：10% +0.4×(20% -10010)=14%，寫字樓市場的預期收益率為：10% +0.9×(14% - 10%)=13. 60/0，或者寫字樓市場的預期收益率=10%+0.9×0.4×(20% -10%)=13.6%.

　　4.我國國有建設用地使用權出讓市場目前是由屬地政府完全壟斷的。

　　5.區(qū)域結構是考察不同區(qū)域或城市之間，房地產市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。

　　6. 90÷60 =1.5(年)。

　　7.住房可支付性指數(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數收入水平的家庭對中位數價格的住房的承受能力，在數值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數價格之比，如果HAI< 100.說明居民家庭只能承受更低價格的住房;住房價格合理性指數，是指從城市經濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性作出的判斷，反映了實際住房價格與城市經濟基本面指標的協調關系;房價租金比，是指房地產價格與租金的比值，用來考察房地產價格是否過度偏離其使用價值;量價彈性，是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。依據交易量和價格的升降關系，可以判斷市場所處的景氣階段。

　　8.投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。

　　9.對于依法以招標、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設項目，規(guī)劃意見書(選址)審批環(huán)節(jié)已經在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成。

　　10.當物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領導者。

　　11. -個整體市場之所以能夠細分為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著差異性。

　　12.對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。

　　13.消費者市場的季節(jié)性分為三種情況：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費;二是季節(jié)性生產而引起的季節(jié)性消費;三是風俗習慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費。

　　14.房地產市場分析報告通常由以下幾部分內容組成：①地區(qū)經濟分析。②區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的最佳用途分析。③市場概況分析。④市場供求分析。⑤項目競爭分析。⑥營銷建議。⑦售價和租金預測。⑧吸納量計劃預測。⑨回報率預測。④敏感性分析。

　　15.有土地成本和建造成本及相關費用投入說明是“開發(fā)”模式，有租金收入和運營成本說明是“持有出租”模式，有轉售收入及轉售稅費說明在持有一段時間后出售。

　　16.(1+6. 6%/m)m-1=6.77%，可采用試算法得出m=4。

　　19.注意“某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元”不能錯誤理解為第十年的租金收入。

　　21.當不同開發(fā)經營方案的經營期不同時，應將不同方案的財務凈現值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。

　　22.內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。

　　23. (18 -7.8)/(150 - 60) =11. 33%.

　　24.償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息額，可用于還本付息資金=5.5×(1 -10%)x(1-30%) =3.465(萬元)，當期應還本付息額=20 x7%/[1-(1+7%) -10]=2. 848(萬元)，償債備付率=3：465/2. 848 =1. 22。

　　25.保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，財務凈現值為零說明項目獲利能力剛剛滿足基準收益率的要求，是臨界點而不是保本點。

　　財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當于保本點分析中的報酬率)，最適合答案是A。

　　26.線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產量時單位產品銷售價格。

　　27. 5000 x5+保本售價×4.75×5.5%=保本售價×4.75，可得保本售價=5569. 48元/m2，

　　(6500元/m2—5569. 48元/m2)/6500元/m2=14. 32%

　　28.“識別投資項目可能面臨的風險”和“分析風險產生的原因”屬于風險辨識階段工作，“測算風險發(fā)生的概率大小”屬于風險估計階段工作，“提出風險應對的建議”屬于風險評價階段工作。

　　29.單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法;單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。

　　30.項目投資現金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎。而投資者各方現金流量表是以投資者各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資者各方財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。

　　31.稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。

　　32.增發(fā)和配股本質上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點。

　　33.由于商用房地產抵押貸款的還款來源主要是商用房地產的凈經營收入，而凈經營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。因此，國內商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產抵押貸款時，貸款價值比率( LTV)通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發(fā)放。

　　個人住房抵押貸款與商用房地產抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價值比率更高、貸款利率更低。

　　34. 15%/30%：50%。可以假設投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預付款比率越低，其預付款的收益率就越高。

　　35.出租單元內建筑面積等于出租單元內使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積。