三、判斷改錯題（本大題共9小題,每小題2分,共18分）
判斷下列每小題的正誤.正確的在題后括號內(nèi)打"√",錯誤的打"×",并改正劃線部分.
31.在我國,土地的權(quán)益主要指土地的使用權(quán)和所有權(quán)以及由此派生的一系列其他的權(quán)益.（　�。�
32.土地自然條件的差別是絕對地租形成的自然條件和基礎(chǔ).（　�。�
33.人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系.（　�。�
34.基準(zhǔn)地價代表每宗土地的價格.（　�。�
35.衡量公交便捷度的主要標(biāo)志是每個土地單元擁有的公交站點數(shù)量.（　�。�
36.所謂類似房地產(chǎn),是指在同一供需圈內(nèi),在用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件等方面與待估對象一樣的房地產(chǎn).（　�。�
37.成本估價法中所依據(jù)的成本應(yīng)該是開發(fā)或建造類似房地產(chǎn)的實際成本.（　�。�
38.在現(xiàn)有路線價法則中,"四三二一"法則屬于一個算術(shù)法則.（　�。�
39.基準(zhǔn)地價評估包括基準(zhǔn)地價確定一個環(huán)節(jié).（　�。�

四、簡答題(本大題共3小題,每小題4分,共12分)
40.簡答基準(zhǔn)地價評估的原則.
41.簡答特爾菲法測定權(quán)重的基本程序.
42.簡答城市區(qū)域因素的主要內(nèi)容.

五、計算題（本大題共2小題,每小題10分,共20分）
43.A市某一郊區(qū)的房地產(chǎn),其近期價格水平為1500元/平方米,年凈收益為180元/平方米,資本化率為12%.現(xiàn)有消息說5年后這一地區(qū)將劃入城區(qū)并興建馬路以及大型綜合百貨商場、配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施,并達(dá)到現(xiàn)有市級商業(yè)中心的繁華程度.已知該市現(xiàn)有市級商業(yè)中心地區(qū)類似位置的房地產(chǎn)價格為4000元/平方米.預(yù)計新的商業(yè)中心建成使用后,估價對象的價格也可達(dá)到4000元/平方米,試評估獲知該消息后該郊區(qū)房地產(chǎn)的價格.
44.某市有一幅5000平方米的土地擬出讓.在城市規(guī)劃中,該地屬于住宅用地,建筑容積率規(guī)定為2.根據(jù)調(diào)查,有關(guān)住宅的售價、開發(fā)建設(shè)成本、稅費以及正常利潤率資料如下:
（1）住宅單價2600元；
（2）建設(shè)期2年,建筑成本和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；
（3）建筑成本:1200元/㎡；
（4）專業(yè)費為建筑成本的10%；
（5）利息按年利率10%計算；
（6）管理費用和銷售費用總計30萬元；
（7）投資利潤率按20%計算；
（8）經(jīng)營稅金及附加按售價的5.5%計算.
試估算該地塊的單價和樓面地價.

六、論述題(本大題共2小題,每小題10分,共20分)
45.試述房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實意義.
46.試述房地產(chǎn)評估報告的作用.