第三節(jié)　　物業(yè)項目早期介入的組織實施

　　知識點一、早期介入工作的準備

　　(一)項目早期介入的風險評估

　　1.責任劃分不清造成的風險

　　在簽訂早期介入服務委托合同時，如果雙方的權(quán)利義務約定、責任劃分不清晰，甚至做出一些難以實現(xiàn)的承諾，可能成為建設單位向物業(yè)服務企業(yè)追責的理由，也可能使物業(yè)服務企業(yè)承擔了本不該承擔的風險。

　　2.專業(yè)能力不足造成的風險

　　項目的早期介入工作涉及面廣、時間長、技術性強、難度大，早期介入人員專業(yè)技術能力不足，所提出的建議不能面面俱到，同時，建設單位忽視對建議的重視與采納，造成后期承接的物業(yè)問題整改不及時。

　　3.職業(yè)安全的風險

　　項目早期介入在建設施工階段各專業(yè)工程技術人員必須深入現(xiàn)場，跟蹤工程進度，以充分了解設備的技術狀態(tài)和技術性能，而此階段造成的職業(yè)安全管理風險的概率較大。

　　4.信息管理的風險

　　物業(yè)服務企業(yè)對于獲取的建設單位及項目的相關資料負有保密義務，存在承擔資料泄露的違約責任的風險。

　　5.可持續(xù)經(jīng)營的風險

　　物業(yè)服務企業(yè)為了取得項目早期介入委托，可能出現(xiàn)在訂立早期介入服務委托合同時，容易盲目壓低費用，物業(yè)服務費定價偏低，將直接影響到物業(yè)承接后的日常運營。

　　(二)項目早期介入的工作準備(重要考點)

　　(1)人員準備、后勤保障。

　�、俑鶕�(jù)合同約定配置項目早期介入人員。

　�、诼鋵嵐ぷ魉�需要的勞動保護用品及工具等。

　�、劢�立項目早期介入管理制度，規(guī)范工作流程。

　�、転轫椖吭缙诮槿胩峁┫鄳�的后勤保障。

　　(2)獲取、了解、熟悉項目建設計劃及相關資料，以及現(xiàn)場勘查。

　　(3)與建設單位溝通，知會項目早期介入人員安排及工作計劃。

　　(4)制定項目早期介入工作節(jié)點。

　　(5)按照合同約定和工作計劃開展項目的早期介入工作。

　　知識點二、項目早期介入合同的訂立與管理

　　項目早期介入合同的內(nèi)容應由建設單位與被委托單位協(xié)商約定，在項目早期介入實施前以書面形式訂立，承接查驗后合同終止。

　　項目早期介入合同的主要內(nèi)容如下。

　　1.項目早期介入概況

　　主要包括項目建設單位、受委托單位，項目名稱、坐落位置、規(guī)劃指標及委托服務范圍。

　　2.項目早期介入委托內(nèi)容及要求

　　根據(jù)項目早期介入委托合同內(nèi)容，主要包括對項目早期介入約定服務輸出內(nèi)容。

　　以下內(nèi)容結(jié)合本章第二節(jié)內(nèi)容記憶、理解即可。

　　(1)規(guī)劃設計階段，對管理用房，小區(qū)安全性及物防、技防措施，交通規(guī)劃，工程配套及規(guī)劃，園林景觀，環(huán)保節(jié)能措施等進行評估，向建設單位提供評估報告。

　　(2)建設施工階段，跟進現(xiàn)場施工，核實前期規(guī)劃建議落實情況，評估指出施工過程中存在的質(zhì)量或安全隱患等風險，形成評估報告，同時挖掘?qū)�后期物業(yè)服務可能帶來風險的問題，整理建議提交建設單位整改，以確保交付工作順利完成。

　　(3)營銷策劃階段，制定的服務方案、服務內(nèi)容、服務標準須與項目定位的顧客群體相對應，測算的費用應與后期提供的物業(yè)服務質(zhì)價相符，并且測算時要綜合考慮市場調(diào)節(jié)與城市經(jīng)濟發(fā)展等因素。

　　(4)承接查驗階段，協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)項目的承接查驗工作，提交驗收報告，以便建設單位及時整改，規(guī)避風險。通過評估指出交付后仍存在不利于客戶感受和實際使用功能的問題，形成評估報告，以便在今后項目借鑒以提升產(chǎn)品質(zhì)量。

　　3.服務費用

　　4.雙方的權(quán)利義務

　　5.違約責任

　　6.其他事項

　　主要包括商業(yè)機密、不可抗力、書信來往及送達、廉潔合作協(xié)議、合同期限、合同終止與解除等，以及雙方認為需要約定的其他事項。

　　知識點三、項目早期介入的組織與實施

　　項目早期介入流程見圖1-2。

　　(一)項目早期介入的組織實施

　　1.成立項目早期介入專項工作小組

　　工作組成員主要由房屋結(jié)構(gòu)、設備專業(yè)等方面人員組成，工作組人員的專業(yè)搭配合理，具有良好的溝通技巧和相關專業(yè)知識的培訓。

　　在人員選配上一定要挑選經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員和技術人員來參與項目的早期介入。

　　2.主要工作職責

　　(1)負責與建設單位、施工單位就早期介入相關工作進行溝通與協(xié)調(diào)。

　　(2)負責參與項目各專業(yè)設計、技術交底和圖紙會審，提出書面合理化建議和意見。

　　(3)負責參與施工現(xiàn)場的了解、跟進，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運作的因素，及時反饋給建設單位采取適當措施。

　　(4)負責對檢查過程中發(fā)現(xiàn)的問題和合理化建議進行對接、溝通。

　　(5)負責收集整理前期物業(yè)相關文件資料，并備案存檔，同時熟悉各個部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準備。

　　(6)負責對建設單位銷售人員進行物業(yè)管理基礎知識專業(yè)培訓。

　　(7)負責跟進提出的相關建議，并督促各相關單位實施。

　　3.明確溝通機制

　　確定項目早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段項目早期介入的目標和要求。項目早期介入的溝通機制主要包括以下幾個方面。

　　(1)獲取建設單位及各施工單位的聯(lián)系信息，以便能夠及時有效地溝通。

　　(2)建設單位須明確項目早期介入對接的設計、工程等專業(yè)部門。

　　(3)填寫周報制度，主要包括工作進度計劃、檢查情況及問題處理建議。

　　4.獲取物業(yè)項目相關信息、資料

　　(1)收集小區(qū)整體規(guī)劃指標，了解產(chǎn)品類型、設施設備配套等信息。

　　(2)收集物業(yè)項目開發(fā)建設計劃、運營計劃、各分項工程時間節(jié)點等，與建設單位保持積極溝通，及時獲取最新資料。

　　(3)獲取物業(yè)項目的相關圖紙(建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通、景觀、精裝等)。

　　5.項目早期介入工作計劃(重點)

　　項目早期介入工作計劃見表1-1。

　　表1-1項目早期介入工作計劃

介入階段	實施時間	控制要點
項目立項至規(guī)劃設計階段	建設單位取得土地使用權(quán)后二個月內(nèi)	獲得項目委托信息，對項目現(xiàn)場實際情況進行風險評估，簽訂早期介入委托合同
	合同簽訂一個月內(nèi)	成立早期介入專項工作組，人員招聘、培訓等
	項目介入后	項目實地調(diào)研，進行項目可行性分析
	項目立項以后	需要與相關部門保持信息溝通，并獲取項目相關的基本資料
	藍圖會審階段	與建設單位、設計單位保持溝通，重點關注項目與物業(yè)管理有關的規(guī)劃設計，如人行、車行流向要求，垃圾房、垃圾桶位置設置，商鋪的設置、學校的管理、個性化的安全問題，服務中心位置、控制中心設置、消防中心設置等問題
	正式圖紙確認后	從使用、維護、經(jīng)營及未來功能的調(diào)整和物業(yè)的保值、增值等角度提出建設性的意見。如管理用房，配套用房和配套設施，水電氣的配套及機電設備選型，公共設施配套與設置
建設施工到營銷策劃階段	施工建設期，時間大致在竣工驗收前五個月	前期介入的跟進和落實跟進現(xiàn)場施工，提高工程施工質(zhì)量
	項目開盤前六個月（或根據(jù)營銷要求）	根據(jù)項目定位、客戶群體特征，確定服務模式及服務標準，根據(jù)項目規(guī)模、標準及配套管理成本測算管理費收費標準
	項目開盤前一個月	完成項目前期物業(yè)服務招投標及政府主管部門要求備案的資料，如價格備案、前期物業(yè)服務合同備案
	項目開盤前一個月	對銷售人員進行物業(yè)管理知識的培訓
竣工驗收階段	竣工驗收前三個月	組織項目竣工驗收工作準備成立服務中心和人員招聘、培訓等

　　(二)項目早期介入主要技術要點

　　項目早期介入主要技術要點集中在規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和建設施工階段，三個主要階段結(jié)束后配合建設單位進行竣工驗收。

　　1.規(guī)劃設計階段技術要點

　　總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋本體、智能化配置、管理用房及垃圾房等方面應注意的內(nèi)容。

　　(1)規(guī)劃設計評估準備資料。

　　①《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料等。

　�、谄髣澪募�：市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料等。

　�、墼O計文件：總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑設計說明書、設計圖紙、結(jié)構(gòu)設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調(diào)設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。

　�、芙ㄔO單位需組織項目說明會，會同其所屬項目設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

　　(2)規(guī)劃設計總體評估技術要點。

　�、僖�(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。

　�、诘缆方煌ㄒ�(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。

　�、劢ㄖ�與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。

　　④生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

　�、菰O備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

　�、拮⒅丨h(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。

　�、甙踩�防衛(wèi)設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。

　　⑧智能化配置，網(wǎng)絡資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設。

　　⑨便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

　　(3)安保布局技術要點。

　�、俦阌诎脖９芾韰^(qū)域分割，消除管理死角。

　�、诒阌诎脖９芾硪暰�的巡查，避免管理的盲點。

　�、廴藛T及車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理。

　　④安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。

　　(4)消防布局技術要點。

　　①消防設備、設施配置[滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等]充分合理，使用可靠。

　　②消防車道設置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家相關規(guī)范要求。

　�、巯�防登高面(場地)設置合理，其位置及面積國家相關規(guī)范要求。

　�、芟�防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家相關規(guī)范要求。

　　(5)交通布局技術要點。

　�、俑骷壍缆返墓δ芊峙涑浞趾侠�，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

　�、谥饕�道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

　�、蹤C動車位、非機動車配置充分，充分考慮訪客車輛停放的便利性。

　　(6)生活配置技術要點。

　　①根據(jù)小區(qū)周邊(1千米范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。

　�、趹�考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等配套服務功能。

　　③小區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出人口或樓梯須與住宅分開。