房地產(chǎn)投資

　　房地產(chǎn)投資無疑是消費者實物投資中最大的部分，消費者購買房產(chǎn)的動機一般有三個方面。

　　消費需求：即購買房產(chǎn)是為了自己居住。

　　保值需求：即把添置房產(chǎn)作為保值或資產(chǎn)持有的手段。純粹的保值購房不多見，更多的購房兼有保值和消費兩個方面的目的。

　　投機需要：即購房不是為了自己用，而是為了出租、抵押、轉賣，從中獲得利益。

　　投資收益

　　消費者在對眾多投資方式進行選擇時，會同時考慮自己的個人需要和投資對象的特性。最理想的投資對象是流動性強、收益率大、風險性小且不必納稅的資產(chǎn)。但是尋找這樣的投資機會是十分困難的。通常情況下，消費者的投資僅能具有一個較為滿意的特征。下面我們跟同學一起來分析一下，消費者的投資收益問題。

　　收益方式

　　投資收益可以分成兩個部分：利息(股息或租金等)與資本增值。資本增值指消費者購買資產(chǎn)的價格與出售價格之差。利息和資本增值構成了消費者的總收益。

　　舉例說明：

　　例：假定某個消費者在年初花10000元購買了A公司的股票，年中，他得到了200元的股息。如果年末他以10600元的價格出售了這些股票，那么他這一年的投資所獲得的收益為：

　　200+(10600-1000)=800(元)

　　根據(jù)收益內(nèi)容的不同，收益的計算方式可以分為當期收益、持有期收益和到期收益三種。衡量他們大小的相應的就是當期收益率、持有期收益率和到期收益率。

　　當期收益率：某資產(chǎn)在一定時間內(nèi)的利息(股息或租金等)收入占資產(chǎn)購買價格的比率。

　　持有期收益率：指購買某特定資產(chǎn)一段時間后通過出售所獲得的資本增值占該資產(chǎn)購買價格的比率。

　　到期收益率：當期收益和持有期收益之和占資產(chǎn)購買價格的比率

　　貨幣的時間價值

　　貨幣的時間價值指當前持有的一定量貨幣比未來獲得的等量貨幣具有更高的價值。換言之，今天擁有的一塊錢比一年后擁有的一塊錢更具有價值。我們可以從兩個方面來理解貨幣為什么會有時間價值。

　　第一， 貨幣可用于投資，獲得收益，從而在將來擁有更多的貨幣量

　　第二， 貨幣的購買力會因通貨膨脹的影響而隨時間改變。

　　在計算貨幣的時間價值時，需要明白下面這四個基本概念。

　　Ø 現(xiàn)值(PV)：指在某個時間段資金的起始價值。

　　Ø 終值(FV)：指未來某一時間所獲得的貨幣總額。

　　Ø 期數(shù)(n)：指計算利息的次數(shù)

　　Ø 利率(i)：利息與資金的起始價格之比

　　他們之間的函數(shù)關系為：

　　貨幣的時間價值為終值與現(xiàn)值的差額，即PV-FV。上述四項是影響貨幣時間價值的基本因素，其中任意一項的變化，都將改變貨幣時間價值的大小。

　　因為貨幣具有時間價值，所以終值是按復利計算的方法計算出來的。

　　所謂復利即利息的利息，復利計算指本期末形成的利息計入下期的本金，也計算利息。

　　舉例說明：

　　存入10000元，年利率3%

　　第一年年末終值：10000*1.03=10300

　　利息：300

　　第二年年末終值：10300*1.03=10609

　　利息：309，其中單利300(10000*0.03)

　　復利: 9(300*0.03)

　　第三年年末終值：10609*1.03=10927.27

　　利息：318.27,其中單利300,復利18.27

　　單利保持不變，而復利卻逐年上升。

　　收益率的計算

　　當我們需要比較不同投資的收益率時，可以把他們的收益率轉換成同樣計息時間，然后比較他們的大小。

　　假定你面臨兩個投資選擇：一是售價為9000元、兩年期、面值為10000元的零息債券，另一個是兩年后到期、面值和售價均為9000元，年息為5%的其他債券。你應該選擇哪一個呢?

　　我們先看零息債券，我們知道，零息債券是不支付利息的，他的收益就是購買價格與面值之差，所以零息債券的到期收益率為：

　　投資零息債券等于PV為9000，F(xiàn)V為10000，n為2的投資，因此，根據(jù)公式：