41.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括( )。

　　A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

　　B.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用

　　C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用

　　D.管理服務(wù)人員的工資

　　E.項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用

　　42.按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行( )。

　　A.政府定價(jià) B.政府指導(dǎo)價(jià)

　　C.市場調(diào)節(jié)價(jià) D.業(yè)主定價(jià)

　　D.政府與業(yè)主共同定價(jià)

　　43.住宅專項(xiàng)維修資金可用于( )。

　　A.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足

　　B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修

　　C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新

　　D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造

　　E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

　　44.下列關(guān)于物業(yè)B盼費(fèi)用包干制的說法中，正確的有( )。

　　A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　B.管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

　　C.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)

　　D.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)

　　E.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)

　　45.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A.物業(yè)管理企業(yè) B.物業(yè)管理專業(yè)人員

　　C.業(yè)主委員會 D.建設(shè)單位

　　E.物業(yè)使用人

　　三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據(jù)背景材料，按要求作答)

　　案例分析題(一)

　　某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。

　　編號意見與建議

　　1部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷

　　2保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患

　　3小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理

　　4小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理

　　5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素

　　6樓道燈損壞頻率高，建議及時(shí)檢查更換

　　7某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修

　　8建議小區(qū)外墻全部翻新

　　9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施

　　10小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理

　　11部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　12希望提供家政服務(wù)

　　13部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路

　　14建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯

　　問題l：解決上述問題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些?費(fèi)用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)?(5分)

　　問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些?對此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理?(4分)

　　問題3：試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施?(4分)

　　問題4：在上述所有問題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)?為什么?(4分)

　　問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉㈩至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平?(3分)

　　案例分析題(二)

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始人住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。

　　2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)?(4分)

　　問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)?如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴?(4分)

　　問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止?(3分)

　　問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)

　　問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)?(6分)