答案

　　一、 選擇題：

　　1、A 2、D 3、A 4、B 5、B 6、A 7、A 8、C 9、C 10、A

　　二、多選題：

　　1、ABCD 2、ABC 3、ABCD 4、ABCD 5、BCD 6、ABCD 7、ABC

　　8、CD 9、ABCD 10、ABC

　　三、選擇題：

　　1、錯 2、錯 3、對 4、錯 5、錯 6、錯 7、錯 8、錯 9、錯 10、錯

　　四、名詞解釋：

　　1、廣義上的物業(yè)管理法是指調(diào)整物業(yè)管理關系的所有法律的總稱;

　　狹義上的物業(yè)管理法是指建設部頒布的《物業(yè)管理條例》

　　2、業(yè)主是物業(yè)的所有權人，業(yè)主可以分為獨立所有權人和區(qū)分所有權人。

　　3、物業(yè)服務合同;是指由委托人選定被委托人，被委托人按照雙方的約定進行委托管理、被委托人接受服務并支付一定費用的合同。

　　五、簡答題：

　　1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務;

　　(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

　　(4)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

　　(5)按時交納物業(yè)服務費用;

　　(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　2、《物業(yè)管理條例》中的基本制度有哪些?

　　1、業(yè)主大會制度

　　2、管理規(guī)約制度

　　3、業(yè)主委員會備案制度

　　4、招投標制度

　　5、承接與交接制度

　　6、告知制度

　　7、保修責任制度

　　8、資質(zhì)管理制度

　　9、報告制度

　　10、專項維修資金制度

　　3、物業(yè)服務合同的內(nèi)容主要有哪幾部分?

　　4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些?

　　六、簡答題：

　　1、不合理。

　　(1)、物業(yè)公司保安并非保險。

　　1、保安負責園區(qū)公共秩序和安全。

　　2、保安費是對物業(yè)公司所提供的保安服務的報酬和補償。

　　3、丟車屬于治安或刑事犯罪，應由公安機關破案，由行為人負責賠償。

　　4、保險——投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔賠償保險金的責任。

　　二、物業(yè)公司保安并非保管。

　　1、保管——對某個特定的財產(chǎn)或物品的保護和管理，同時對保管的財產(chǎn)或物品的損失按保管合同負有賠償責任。

　　2、該業(yè)主如果與物業(yè)簽定有特定的委托保管自行車的合同，則物業(yè)應按照合同簽定的內(nèi)容給予業(yè)主賠償，否則，不予賠償。

　　3、如果業(yè)主將車停放于小區(qū)內(nèi)有人看管的車棚內(nèi)，并辦有交接手續(xù)，在此情況下車輛丟失，可要求物業(yè)公司賠償。

　　三、自行車丟失或其他財產(chǎn)損失不能成為拒交物業(yè)費的理由。

　　1、交納物業(yè)服務費是業(yè)主的義務。

　　《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：五)、按時交納物業(yè)服務費用。

　　2、交納物業(yè)費是商品交換的要求。

　　物業(yè)公司提供的服務實質(zhì)上也是一種商品，是一種服務性商品。業(yè)主享受物業(yè)服務，就是購買和消費了物業(yè)服務這種商品，就理應支付相應的費用，這樣才構成商品交換。而不交費用就是非法占有物業(yè)服務商品，物業(yè)公司收不到物業(yè)費，其勞動價值得不到補償，商品的再生產(chǎn)就無法進行，物業(yè)服務就無法繼續(xù)提供。

　　3、自行車丟失或其他財產(chǎn)損失的賠償與交納物業(yè)費是兩個不同的民事責任，不能以某一項民事責任來抵消另一項民事責任。

　　2、一、物業(yè)公司與業(yè)主雖未簽合同，但雙方存在事實上的合同關系。

　　1、物業(yè)公司在前期是受開發(fā)商的委托，開發(fā)商是大業(yè)主，物業(yè)公司與大業(yè)主之間簽定有《前期物業(yè)服務委托合同》;

　　2、雖業(yè)主個人未簽定此協(xié)議，但并不代表物業(yè)公司就解除物業(yè)服務，物業(yè)服務并未停止，該業(yè)主實際上已在享受物業(yè)服務內(nèi)容，已構成了事實的合同關系。

　　二、業(yè)主對物業(yè)管理公司的服務和收費存在異議，可通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會解決，或提起民事訴訟，但不能以此為由不交物業(yè)服務費。

　　1、向業(yè)委會反饋意見，改進服務質(zhì)量;

　　2、對不合格的物業(yè)公司可通過業(yè)主大會解聘物業(yè)公司;

　　3、對物業(yè)公司的服務和收費有異議，可提起訴訟，由法院判決;

　　4、業(yè)主個人，不能以自己對物業(yè)服務優(yōu)劣的主觀判斷而拒交費用。

　　三、向業(yè)主解釋共用水電費收取的依據(jù)及收取原因：

　　1、依據(jù)與開發(fā)商簽定的《前期物業(yè)服務委托合同》及與小業(yè)主簽定的《前期物業(yè)服務協(xié)議》內(nèi)容;

　　2、依據(jù)物業(yè)公司向物價局備案的《物業(yè)服務收費標準》;

　　3、本著“誰受益誰分攤”的原則，現(xiàn)在生活水平提高了，業(yè)主不單單只是購買一處住所，而主要是購買園區(qū)的環(huán)境及物業(yè)的服務。環(huán)境好了，生活在小區(qū)里才能感受到家的溫暖，反之，如果沒有園區(qū)的各種景觀照明及動態(tài)的水景，小區(qū)就失去了靈氣，業(yè)主住在里面也不會感受到舒適。因此，業(yè)主受益了，相應的就要分攤園區(qū)的共用水電費;

　　4、物業(yè)公司雖然是為業(yè)主服務，但物業(yè)公司也是一個企業(yè)，也需要贏利，如果單靠物業(yè)費的收取來達到收支平衡是不可能的，如果業(yè)主再不交納共用水電費，讓物業(yè)來承擔的話，物業(yè)是運作不下去的，長期這樣下去會形成惡性循環(huán)，最終導致物業(yè)服務品質(zhì)下降，業(yè)主不滿，物業(yè)公司退出對小區(qū)的管理;

　　5、物業(yè)公司在使用園區(qū)的共用水電費時，會本著節(jié)約的原則，水系的水更換時進行二次利用(澆花或洗地)，公共照明根據(jù)天氣進行隨時調(diào)整，不會浪費使用，如果業(yè)主對園區(qū)的水電使用有好的建議，物業(yè)會積極采納的。

　　目的：讓業(yè)主了解費用收取的使用方法及物業(yè)的各項工作，讓業(yè)主切身明白物業(yè)是真心的站在業(yè)主的角度來考慮問題、來開展各項工作的。