四、計(jì)算題(共2題，每題10分，要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)兩面位。)

　　1. 某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計(jì)一年建成,交付使用后,當(dāng)年可獲得凈收益50萬元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少萬元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)

　　答案:該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為:

　　P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬元

　　該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬元

　　2.某開發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本\建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月,建設(shè)期為24個(gè)月,銷售期為6個(gè)月,)土地成本在項(xiàng)目開始時(shí)一次投入,建造成本\專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項(xiàng)目建成后的市場銷售價(jià)格為4700元/平米,出售過程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發(fā)商成本利潤率是多少?

　　答案：(1)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：

　　項(xiàng)目總建筑面積：4000×1.6=64000平米

　　總銷售收入：4700×46000=30080萬元

　　銷售稅費(fèi)：30080×6.5%=1955.2萬元

　　項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：30080-1955.2=28124.8萬元

　　(2)項(xiàng)目總開發(fā)成本：

　　土地成本：1000×64000=6400萬元

　　建造成本：1400×64000=8960萬元

　　專業(yè)人員費(fèi)用：8960×8%=716.8萬元

　　管理費(fèi)用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬元

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用：

　　a. 土地成本利息：6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬元

　　b. 建造成本/專業(yè)人員費(fèi)用/管理費(fèi)用利息：(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5-1]=1942.03萬元

　　c. 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2591.54+1942.03=4533.57萬元

　　銷售費(fèi)用：30080×2.5%=752萬元

　　總開發(fā)成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元

　　(3)開發(fā)商成本利潤率：

　　開發(fā)商利潤：28124.8-22166.21=5958.59萬元

　　開發(fā)商成本利潤率：5958.59/22166.21×100%=26.88%