2018年自考《資產(chǎn)評(píng)估》章節(jié)試題：第4章

　　第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

　　一、練習(xí)題

　　1、術(shù)語(yǔ)解釋

　　(1)地產(chǎn) (2)房地產(chǎn)(3)不動(dòng)產(chǎn) (4)基準(zhǔn)地價(jià) (5)標(biāo)定地價(jià)(6)樓面地價(jià)

　　2、單項(xiàng)選擇題

　　(1)最佳使用是( )必須考慮的評(píng)估前提。

　　a.地產(chǎn) b.房屋建筑物 c.企業(yè)資產(chǎn) d.資產(chǎn)

　　(2)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。

　　a. 地理位置和交通條件 b. 個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件

　　c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)

　　(3)假設(shè)開(kāi)發(fā)法屬于一種( )。

　　a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法

　　(4)某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%，其評(píng)估價(jià)值最有可能為( ) 元。

　　a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369

　　(5)計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按( )計(jì)算。

　　a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實(shí)際工期

　　(6)待估建筑物賬面原值100萬(wàn)元，竣工于1990年底，假定1990年的價(jià)格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

　　a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000

　　(7)待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3 000元，土地還原利率為7%.建筑物還原利率為8%，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1 000元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是( ) 元。

　　a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041

　　(8)殘余估價(jià)法屬于( )中的一種具體方法。

　　a. 收益法 b. 成本法 c. 市場(chǎng)法 d. 功能價(jià)值法

　　(9)有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價(jià)為3000元/平方米，則樓面地價(jià)為( )元/平方米。

　　a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800

　　(10)若反映宗地地價(jià)水平，( )指標(biāo)更具說(shuō)服力。

　　(11)某地產(chǎn)未來(lái)第一年純收益為30萬(wàn)元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無(wú)限年期，預(yù)計(jì)未來(lái)每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬(wàn)元。資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于( )萬(wàn)元。

　　a. 205 b. 429 c. 633 d. 690

　　(12)待估地產(chǎn)年總收人18萬(wàn)元，年總費(fèi)用10萬(wàn)元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于( )萬(wàn)元。

　　a. 110 b. 61 c. 80 d. 49

　　(13)待評(píng)估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費(fèi)用占租金收入的40%，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為( ) 元。

　　a.1000 b.12000 c.4000 d.2000

　　(14)某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物，并分別得到127萬(wàn)元、142萬(wàn)元、15l萬(wàn)元3個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近( )萬(wàn)元。

　　a.140 b. 157 c. 141 d. 148

　　(15)如果房地產(chǎn)的售價(jià)為5000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格為3000萬(wàn)元，地價(jià)為2000萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為450萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于 ( )。

　　a. 9% b. 12.5% c. 7.5% d. 5%