3、多項選擇題

　　(1) 影響地價的一般因素有( )。

　　a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會因素 d. 經(jīng)濟因素 e. 人口因素

　　(2)影響地價的社會因素主要包括( )等幾個方面。

　　a. 政治安定狀況 b. 社會治安程度 c.稅收政策 d. 房地產(chǎn)投機 e. 交通管制

　　(3)影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有( )。

　　a.商業(yè)繁華程度 b.環(huán)境優(yōu)劣度 c.規(guī)劃限制

　　d.公有設施完善度 e. 交通便捷度

　　(4)影響地價的個別因素主要有( )。

　　a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面積因素

　　d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素

　　(5)市場法中進行區(qū)域因素修正需考慮的因素有( )。

　　a. 繁華程度 b. 交通狀況 c.基礎設施狀況

　　d. 環(huán)境質(zhì)量 e. 土地使用年限

　　(6)評估建筑物需考慮的因素包括( )。

　　a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑結(jié)構(gòu) d.建成時間 e.裝修質(zhì)量和水平

　　(7)建筑物應在( )方面符合政府規(guī)定。

　　a. 建筑結(jié)構(gòu) b. 建筑用途 c.容積率 d.覆蓋率 e.外形設計

　　(8) 我國房地產(chǎn)評估的標的物一般包括( )。

　　a.土地使用權(quán) b.土地所有權(quán) c.建筑物及其權(quán)益

　　d.建筑物中的水暖設施 e.建筑物中的辦公設備

　　(9)假設開發(fā)法中的投資利潤是以( )為計算基礎的。

　　a.專業(yè)費用 b.投資利息 c.賣樓價 d.地價 e.建筑費用

　　(10)運用市場比較法評估地產(chǎn)，在選擇參照物時應注意在( )方面與評估對象保持一致。

　　a.交易類型 b.用地性質(zhì) c.交易價格 d.供需圈 e.交易時間

　　(11)房地產(chǎn)評估遵循的原則有( )

　　a.最有效使用原則 b.合法原則 c.替代原則 d.供求原則 e.貢獻原則

　　4、計算分析題

　　(1)待估宗地為待開發(fā)建設的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設，允許容積率為6，覆蓋率為≤50%，土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關數(shù)據(jù)如下：預計建設期為2年，第一年投人60%的總建設費，第二年投入40%的總建設費，總建設費預計為1000萬元。專業(yè)費用為總建設費用的6%，利息率為10%，利潤率為20%，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的5%，假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為3000元/平方米,折現(xiàn)率10%。

　　(2)投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟?

　　(3)某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標準新建單價為970元/平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加1%;設備配置齊全，增加2%;地段、層次、朝向增加1.5%，其他情況同于標準房屋。經(jīng)現(xiàn)場評定，該房屋為7成新。根據(jù)上述情況，評估房屋價格。

　　(4)某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為40年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期l0年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎，每年比上年遞增2%，后5年按每年15萬元固定不變。假定資本化率為l0%，該房地產(chǎn)l0年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少?

　　(5)有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個可比較參照交易案例，具體情況如下表。

　　宗地

　　成交價格

　　(元/平方米)

　　交易時間

　　交易情況

　　容積率

　　剩余使用年限

　　區(qū)域因素

　　個別因素

　　待估地

　　2000/01

　　0

　　1.2

　　45

　　0

　　0

　　1

　　800

　　1998/01

　　2%

　　1.3

　　50

　　1%

　　0

　　2

　　850

　　1999/01

　　1%

　　1.4

　　50

　　0

　　1%

　　3

　　760

　　1998/01

　　0

　　1.1

　　40

　　0

　　-2%

　　4

　　780

　　1998/01

　　0

　　1.0

　　45

　　-1%

　　1%

　　表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關系為：容積率在l-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時增加3%。該城市地價指數(shù)見下表：

　　年份

　　1995

　　1996

　　1997

　　1998

　　1999

　　2000

　　指數(shù)

　　100

　　105

　　108

　　110

　　111

　　115

　　試根據(jù)以上條件評估待估宗地2000年1月20日的價格。

　　(6)有一宗已七通一平的待開發(fā)建設的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設為公寓。土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%，每建筑平方米的年租金預計為300元，年出租費用為年租金的25%。建筑費預計每建筑平方米1000元，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投人。假設當?shù)劂y行貸款利率為7%，不動產(chǎn)綜合還原利率為8%，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的15%。試評估該宗土地的地價。計算結(jié)果以元為單位(取整)。

　　(7)房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，月租金為7元/平方米。預計年房租損失費為年預期租金總收入的5%，房產(chǎn)稅為年預期租金總收入的12%，管理費、修繕費為年預期租金總收入的6%，房屋財產(chǎn)保險費為0.3萬元/年。預計該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。計算該房地產(chǎn)的評估值。

　　(8)假定某市政府將于2000年2月1 日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積 5000平方米，容積率限定為4，土地使用權(quán)70年，某開發(fā)商欲購買此地，他準備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業(yè)費為建筑成本的6%，開發(fā)商的目標利潤為成本的15%，有關稅費為樓價的5%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。

　　(9)某房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉(zhuǎn)售時的價格預計比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該房地產(chǎn)2001年10月的價格。

　　(10)某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，實際已經(jīng)使用8年。經(jīng)過調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本800萬元(建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%)，管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元;裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年;設備部分的重置成本為110萬元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用 8年。假設殘值率為零，試計算該建筑物的折舊(貶值)總額。

　　(11)某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994年10月1日通過有償出讓方式以1000元/平方米的價格取得，使用權(quán)年限為50年。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于1995年10月1日建成使用，建筑造價為800元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為50年的土地的價格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%，試估算該房地產(chǎn)1999年10月1日的總價格。

　　(12)某在建工程開工于2001年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5.1，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2001年3月1日起50年。土地取得費為樓面地價1000元/平方米，該公寓正常建設期為2年，建造費用為2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已經(jīng)投入預計建設費用的45%。估計該公寓開發(fā)項目可以按期完成，建成后出租的租金預計為80元/建筑平方米·月，可出租面積為總建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租經(jīng)營費用為收入的30%。購買該在建工程應交納稅費為購買價格的4%。試估算該在建工程2001年9月1日的價格。折現(xiàn)率為10%。

　　(13)某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費用為租金的20%。折現(xiàn)率為10%。試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時的總價格。

　　(14) 某在建工程開工于2002年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從2002年3月1日起50年。土地取得費為樓面地價1000元/平方米，該公寓正常建設期為2年，建造費用為2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已經(jīng)投入預計建設費用的45%。評估基準日相近地區(qū)類似70年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓(建設開發(fā)周期為2年)的出售價格為3500元/建筑平方米,公寓類房地產(chǎn)價格近年來每年上漲2%,預計將繼續(xù)保持該增長率。購買該在建工程的契稅稅率為購買價格的4%,市場利息率為10%,利潤為樓價的8%。試估算該在建工程2002年9月1日的價值。若按評估價值進行交易,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少(不計利息)?