土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記

　　一、內(nèi)容提要：本講主要講述了土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記 和土地使用權(quán)出租設(shè)定登記的相關(guān)內(nèi)容。

　　二、重點、難點 大綱要求：

　　掌握：土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記和土地使用權(quán)出租設(shè)定登記的法律特征、申請人、申請時限和申請人應(yīng)提交的證明 文件，《土地登記卡》的內(nèi)容。

　　熟悉土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記和土地使用權(quán)出租設(shè)定登記的權(quán)屬審核內(nèi)容及審核依據(jù)。

　　了解土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記和土地使用權(quán)出租設(shè)定登記的《土地歸戶卡》和土地證書填寫內(nèi)容。

　　土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記是對已登記過的國有土地使用權(quán)或集體土地使用權(quán)宗地上新設(shè)定抵押權(quán)進(jìn)行的土地登記。

　　一、 土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記

　　1、基本概念

　　土地使用權(quán)抵押是土地使用權(quán)人把土地使用權(quán)作擔(dān)保財產(chǎn)以保證自己或第三人履行債務(wù)的行為。通過土地使用權(quán)抵押， 債權(quán)人可以取得土地使用權(quán)的變價處分權(quán)和就賣得價金優(yōu)先受償權(quán)。變價處分權(quán)，是指債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人 依照法律的規(guī)定以抵押物折價優(yōu)先得到償還的權(quán)利;就賣得價金優(yōu)先受償權(quán)，是指債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依照 法律的規(guī)定以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還的權(quán)利。

　　2、法律特征

　　(一)土地使用權(quán)的抵押權(quán)設(shè)定受范圍限制 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)文件精神，用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并已辦理土地登 記手續(xù)的土地使用權(quán)。

　　可以用于抵押的土地使用權(quán)有

　　(1)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)。

　　(2)經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并符合下列條件的劃撥國有土地使用權(quán)：

　　1 土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人。

　　2 領(lǐng)有國有土地使用證。

　　3 具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明

　　(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的“四荒”土地使用權(quán)。

　　(4)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不 得單獨抵押。

　　2.不得設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：

　　(1)土地所有權(quán)。

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。

　　(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施。

　　(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)。

　　(5)依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。

　　(6)依法不得抵押的財產(chǎn)。

　　(二)當(dāng)?shù)厣洗嬖诜课莸冉ㄖ�物或其他定著物時，土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他定著物隨之抵押;地上建筑 物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。

　　(三)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移

　　(1)土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程 序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　(2)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

　　(四)土地使用權(quán)的抵押必須進(jìn)行地價評估

　　(五)抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)利 債務(wù)人在不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得價款優(yōu)先受償。

　　(六)房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同.

　　(1)抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　�、俦粨�(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額。

　�、趥鶆�(wù)人履行債務(wù)的期限。

　�、鄣盅何锏拿�稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬。 ④抵押擔(dān)保的范圍。 ⑤當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。

　　(2)訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn) 移為債權(quán)人所有。

　　(3)抵押合同的內(nèi)容不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定

　　(4)房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。

　　(七)未辦理抵押登記的，不得對抗第三人

　　題目：出讓土地使用權(quán)的出租的必要條件是：()。

　　A 已繳納土地出讓金

　　B 應(yīng)在出讓合同的有效期內(nèi)

　　C 符合城市規(guī)劃要求

　　D土地開發(fā)必須達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或條件

　　答案：(D )