【案例二】

　　【案情】張某欲尋找一處作為瑜珈授課的場(chǎng)所，遂與甲公司于2005年4月12日簽訂了房屋租賃合同。根據(jù)該合同，甲公司將其沿街二層樓房出租給張某，租賃期限為10年，自甲公司交付樓房的次日開始計(jì)算。每年租金為10萬(wàn)元，張某于甲公司交付樓房的次日付清第一年的房租，以后每一年的同一日付清該年度房租，若遇節(jié)假日則付款日期為節(jié)假日后的第一日。2005年5月12日甲公司交付樓房給張某，5月13日張某付清第一年度的租金。2006年6月5日，甲公司通知張某稱：因資金緊張欲出賣樓房，如果張某有購(gòu)買意向，則在2006年7月5日前一次性付清房款250萬(wàn)元，并可以扣除張某交付的2006年度的租金10萬(wàn)元。張某對(duì)甲公司的通知提出異議，要求該公司履行合同。2006年7月8日，甲公司以250萬(wàn)元的價(jià)款將樓房賣給乙公司，根據(jù)雙方的約定乙公司一次性付清全部購(gòu)房款250萬(wàn)元。在乙公司辦理房屋過(guò)戶登記的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)已登記有兩個(gè)抵押權(quán)。其一，2004年6月6日，甲公司將該樓房抵押給丙公司，為丁公司所欠丙公司貨款200萬(wàn)元提供擔(dān)保;其二，2005年12月6日就自己欠戊公司的貨款150萬(wàn)元又設(shè)定了抵押。經(jīng)評(píng)估，該樓房的實(shí)際價(jià)值300萬(wàn)元。

　　【問題】

　　1張某與甲公司之間關(guān)于租賃期限的約定是否有效?應(yīng)如何處理?

　　2就甲公司與乙公司簽訂買賣合同，張某可以提出何種主張?

　　3如果甲公司2006年6月5日通知張某3個(gè)月后要出賣該樓房，但張某表示無(wú)論如何都不購(gòu)買。3個(gè)月后甲公司將樓房賣于李某。交付后，李某要求張某搬出樓房。針對(duì)該情形，張某可以提出何種主張?

　　4如果丙公司因?yàn)槎」�司不履行還款義務(wù)，于2005年7月6日依法行使抵押權(quán)，經(jīng)法院將該樓房拍賣，己公司買得。該事實(shí)對(duì)張某的租賃權(quán)是否有影響?

　　5如果戊公司因?yàn)榧坠�司不履行義務(wù)，于2006年2月6日依法行使抵押權(quán)，經(jīng)法院將該樓房拍賣，庚公司買得。該事實(shí)對(duì)張某的租賃權(quán)是否有影響?

　　【答案解析】

　　1.租賃合同的當(dāng)事人可以約定租賃合同的期限，但《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。張某與甲公司約定租賃期限為30年，超過(guò)部分即滿20年后的10年無(wú)效。所以，張某與甲公司之間的租賃期限實(shí)際上是20年。

　　2.張某可以提出優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主張。《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。同等條件，主要是指價(jià)格以及價(jià)格的給付時(shí)間、給付方式等。第三人的出價(jià)條件優(yōu)于承租人時(shí)，承租人沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果出租人出賣租賃房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期內(nèi)不征求承租人的意見即出賣房屋，或者當(dāng)承租人與第三人的出價(jià)同等時(shí)不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的違法行為。

　　3.張某可以主張?jiān)�租賃合同仍然有效，即所謂“買賣不破租賃”，該合同對(duì)李某仍有約束力。張某與甲公司簽訂房屋租賃合同后，甲公司作為房屋的所有人仍然可以出賣該樓房，但不能侵犯張某法定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。甲公司在保障張某的優(yōu)先權(quán)的前提下，出賣租賃物，該買賣合同有效。《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。根據(jù)該條規(guī)定，李某受讓樓房后還要受張某與甲公司之間的租賃合同的約束，因而不能請(qǐng)求張某停止使用。不僅如此，該樓房已經(jīng)設(shè)定的兩個(gè)抵押權(quán)也仍然有效。

　　4.對(duì)張某的的租賃權(quán)有影響。《擔(dān)保法的解釋》第66條規(guī)定，抵押權(quán)人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。根據(jù)該規(guī)定，對(duì)樓房的買受人己公司來(lái)說(shuō)不具有約束力。

　　5.對(duì)張某的租賃權(quán)沒有影響�！稉�(dān)保法》第48條規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。關(guān)于這種情形，《擔(dān)保法的解釋》第65條規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼承有效。根據(jù)這兩個(gè)規(guī)定，庚公司仍然受張某與甲公司之間簽訂的租賃合同的約束。