(三)行為依據(jù)
委托人與本公司簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》。
(四)重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)
1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證等;
2.資產(chǎn)購置協(xié)議、合同發(fā)票等財(cái)務(wù)資料;
3.房產(chǎn)證等;
4.其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
(五)參考資料
1.《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》;
2.中國(guó)人民銀行評(píng)估基準(zhǔn)日公布的銀行利率表、資產(chǎn)化率;
3.北京市統(tǒng)計(jì)部門資料;
4.其他市場(chǎng)調(diào)查資料。
八、評(píng)估方法
(一)評(píng)估方法選擇
委估對(duì)象為營(yíng)業(yè)性用房，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，適宜采用收益法評(píng)估。
(二)對(duì)于所采用的評(píng)估方法的介紹
1.收益法
收益法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。
2.收益法公式：P=A/r ×[1-1/(1+r)n]，A為年金，r為折現(xiàn)率，n為收益年限
3.收入與支出項(xiàng)明細(xì)(略)
4.現(xiàn)金流入流出構(gòu)成情況(略)
5.計(jì)算過程
P=A/r ×[1-1/(1+r) n]
P=(200/15%)×[1-1/(1+15%)5]=690.43萬元
九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況
評(píng)估人員對(duì)被評(píng)估單位提供的法律性文件與會(huì)計(jì)記錄以及相關(guān)資料進(jìn)行核查驗(yàn)證，包括必要的產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證，實(shí)地察看與核對(duì)，并對(duì)委估資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查和比較，及我們認(rèn)為有必要實(shí)施的其他資產(chǎn)評(píng)估程序。資產(chǎn)評(píng)估的詳細(xì)過程如下：
(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段
本公司接受委托前，與委托人有關(guān)人員進(jìn)行了會(huì)談，并與本項(xiàng)目審計(jì)會(huì)計(jì)師進(jìn)行多次溝通，詳細(xì)了解了此次評(píng)估的目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等。在此基礎(chǔ)上，本公司遵照國(guó)家有關(guān)法規(guī)與委托人簽署了《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》。
接受委托后，本公司就本項(xiàng)目的評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍、委托評(píng)估主要資產(chǎn)的特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的問題，進(jìn)行了認(rèn)真討論，制定資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃;確定評(píng)估對(duì)象、評(píng)估程序及評(píng)估方法;將評(píng)估人員分為4個(gè)工作小組，各小組分別負(fù)責(zé)對(duì)被評(píng)估單位申報(bào)的資產(chǎn)進(jìn)行清查和評(píng)估。
(二)資產(chǎn)清查階段
項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的時(shí)間為2017年11月4日至2017年12月20日，主要工作如下：
首先，聽取委托方及相關(guān)方介紹評(píng)估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀;
其次，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同被評(píng)估單位做出調(diào)整;
再次，根據(jù)申報(bào)明細(xì)表，全面清查各類資產(chǎn)權(quán)屬、存在等;
最后，在清查核實(shí)基礎(chǔ)上作出初步評(píng)估測(cè)算。
(三)評(píng)定估算階段
各組評(píng)估人員在被評(píng)估單位專業(yè)技術(shù)人員的配合下，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行勘察和清點(diǎn)，并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，收集與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的市場(chǎng)交易價(jià)格信息;采用合理的評(píng)估方法對(duì)委估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，并根據(jù)各種系數(shù)調(diào)整后得出初步計(jì)算結(jié)果;聽取專家意見，確認(rèn)無重評(píng)、漏評(píng)事項(xiàng)，分析意見，修改完善。
(四)評(píng)估匯總、提交報(bào)告階段
將各小組對(duì)各個(gè)評(píng)估對(duì)象的評(píng)估結(jié)果匯總。
十、評(píng)估假設(shè)
(一)基本假設(shè)
公開市場(chǎng)假設(shè)：公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受限制的條件下進(jìn)行的。
(二)一般假設(shè)
1.對(duì)被評(píng)估單位所處行業(yè)重大法律法規(guī)政策預(yù)期無重大調(diào)整;
2.經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展、銀行信貸利率、稅收政策在預(yù)期無重大變化;
3.被評(píng)估單位會(huì)計(jì)政策與核算方法基準(zhǔn)日后無重大變化;
4.被評(píng)估單位經(jīng)營(yíng)模式?jīng)]有發(fā)生重大變化;
5.本次評(píng)估測(cè)算各項(xiàng)參數(shù)取值均未考慮通貨膨脹因素，價(jià)格均為不變價(jià)。
十一、評(píng)估結(jié)論
評(píng)估后委托方于2017年10月31日評(píng)估基準(zhǔn)日委托評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值總額為6,904,300元，大寫金額為六百九十萬零四千三百元整。委估資產(chǎn)的詳細(xì)情況請(qǐng)見《資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。
十二、特別事項(xiàng)說明
十三、評(píng)估報(bào)告使用限制說明
(1)本評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。
(2)本評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用人使用。
(3)未征得本評(píng)估機(jī)構(gòu)同意并審閱相關(guān)內(nèi)容，評(píng)估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
(4)當(dāng)政策調(diào)整對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新確定評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估。
十四、評(píng)估報(bào)告日
本評(píng)估報(bào)告于2018年1月8日出具。
十五、簽字蓋章
中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師：劉東(簽字蓋章)
中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師：張靜(簽字蓋章)
信和資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司(蓋章)
2018年01月8日問題：根據(jù)以上所述內(nèi)容，指出不恰當(dāng)之處，并說明理由。
『參考答案』1.“ABC有限公司堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，誠信經(jīng)營(yíng)，科學(xué)創(chuàng)新，增加國(guó)家稅收、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、構(gòu)建和諧社會(huì)等方面均做出了積極的貢獻(xiàn)，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益顯著�！北硎霾磺‘�(dāng)。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所有描述應(yīng)客觀、真實(shí)，并有依據(jù)來源，例如一些經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)資料、獲獎(jiǎng)情況、行業(yè)地位、名次、排位等數(shù)據(jù)，因資產(chǎn)評(píng)估師并未對(duì)這些信息進(jìn)行盡職調(diào)查和核查，原則上應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中謹(jǐn)慎出現(xiàn)。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。