房地產(chǎn)評(píng)估
一、單項(xiàng)選擇題
1.某可比交易實(shí)例成交地價(jià)為3000元/m2，對(duì)應(yīng)使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，則通過(guò)年限修正該宗土地的價(jià)格最接近于()。
A.2900元/m2
B.3223元/m2
C.3322元/m2
D.4000元/m2
2.如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為5000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格3000萬(wàn)元，地價(jià)2000萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為450萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于()。
A.9%
B.12.5%
C.7.5%
D.5%
3.某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了A、B、C三個(gè)參照物，并分別得到127萬(wàn)元、142萬(wàn)元、151萬(wàn)元三個(gè)評(píng)估結(jié)果。根據(jù)A、B、C三個(gè)參照物與被評(píng)估對(duì)象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和35%，則被評(píng)估房產(chǎn)的評(píng)估值最接近于()。
A.140萬(wàn)元
B.157.5萬(wàn)元
C.141.4萬(wàn)元
D.148.5萬(wàn)元
4.某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計(jì)分析法對(duì)一企業(yè)的固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物10棟，賬面原值500萬(wàn)元;設(shè)備100臺(tái)，賬面原值1000萬(wàn)元。評(píng)估中對(duì)3棟具有代表性的建筑物進(jìn)行估算，其重置成本為180萬(wàn)元，而該3棟建筑物的賬面原值為165萬(wàn)元;同時(shí)選擇10臺(tái)具有代表性的設(shè)備進(jìn)行了評(píng)估，其重置成本為150萬(wàn)元，而該10臺(tái)設(shè)備的賬面原值為120萬(wàn)元;則該企業(yè)被評(píng)估建筑物及設(shè)備的重置成本最接近于()。
A.1736.85萬(wàn)元
B.1795.45萬(wàn)元
C.1818.36萬(wàn)元
D.2100萬(wàn)元
5.被評(píng)估建筑物賬面價(jià)值80萬(wàn)元，1995年建成，要求評(píng)估1998年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)從1995年到1998年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%，該建筑物的重置成本最接近于()。
A.86萬(wàn)元
B.87萬(wàn)元
C.90萬(wàn)元
D.85萬(wàn)元
6.某在建項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000平方米，總預(yù)算為3000000元，評(píng)估時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)工程造價(jià)構(gòu)成表得知，在混合結(jié)構(gòu)的建筑項(xiàng)目中，其中基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和安裝工程占整個(gè)建筑工程的比重分別是15%、60%和25%。該在建工程在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的完工程度是()。
A.75%
B.30%
C.45%
D.65%
7.某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求的土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1200元，建筑物的年純收益為()。
A.8600元
B.8800元
C.9000元
D.12000元
8.有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價(jià)為3000元/平方米，則樓面地價(jià)為()。
A.1000元/平方米
B.1500元/平方米
C.2100元/平方米
D.2800元/平方米
9.有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來(lái)每年的收益為15萬(wàn)元，則該宗地的評(píng)估價(jià)值最接近于()。
A.128萬(wàn)元
B.141萬(wàn)元
C.149萬(wàn)元
D.150萬(wàn)元
10.有一宗房地產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的純收益預(yù)計(jì)為70萬(wàn)元，資本化率為8%，以后未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評(píng)估價(jià)值最近近于()。
A.700萬(wàn)元
B.800萬(wàn)元
C.1000萬(wàn)元
D.1100萬(wàn)元
二、多項(xiàng)選擇題
1.我國(guó)的城市地產(chǎn)市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，與一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的價(jià)格包括()。
A.基準(zhǔn)地價(jià)
B.標(biāo)定地價(jià)
C.土地使用權(quán)出讓底價(jià)
D.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格
E.抵押價(jià)格
2.引起建筑物功能性貶值的因素主要有()。
A.政策變化
B.建筑物使用強(qiáng)度不夠
C.建筑物用途不合理
D.建筑物設(shè)計(jì)不合理
E.周圍環(huán)境發(fā)生變化
3.地產(chǎn)作為一類資產(chǎn)，它可能出現(xiàn)的貶值損失主要有()。
A.“功效損失”
B.有形損耗
C.超額運(yùn)營(yíng)損失
D.經(jīng)濟(jì)性貶值
E.超額投資損失
4.應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估宗地地價(jià)必須具備的條件包括()。
A.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)
B.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)
C.宗地容積率
D.宗地的開(kāi)發(fā)成本
E.宗地的開(kāi)發(fā)程度
5.對(duì)于樓面地價(jià)與土地單價(jià)之間的關(guān)系，下列說(shuō)法中正確的是()。
A.樓面地價(jià)一定大于土地單價(jià)
B.樓面地價(jià)一定小于土地單價(jià)
C.樓面地價(jià)可以等于土地單價(jià)
D.樓面地價(jià)可以小于土地單價(jià)
E.樓面地價(jià)可以大于土地單價(jià)
6.影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素包括()。
A.房地產(chǎn)價(jià)格政策
B.城市發(fā)展戰(zhàn)略
C.國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
D.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r
E.物價(jià)水平
7.土地的價(jià)格()。
A.是地租的資本化
B.是由土地的生產(chǎn)成本決定的
C.具有個(gè)別性
D.是土地權(quán)益價(jià)格
E.是由土地的效用決定的
8.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的投資利潤(rùn)是以()為計(jì)算基礎(chǔ)的。
A.專業(yè)費(fèi)用
B.投資利息
C.地價(jià)
D.建筑費(fèi)用
E.稅費(fèi)
9.房地分估主要是針對(duì)()進(jìn)行的。
A.地用性質(zhì)不合理的房地產(chǎn)
B.新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)
C.占地面積不合理的房地產(chǎn)
D.工業(yè)用房地產(chǎn)
E.特殊用途房地產(chǎn)
10.評(píng)估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考慮在建工程的()。
A.重置成本
B.功能性貶值
C.經(jīng)濟(jì)性貶值
D.清算價(jià)格
E.實(shí)體性貶值
，我們將會(huì)及時(shí)處理。