一、單項選擇題
1. B
2. C
解題思路：運用土地殘余法公式
3. C
解題思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4(萬元)
4. B
解題思路：180×(500/165)+150×(1000/120)=1795.45(萬元)
5. B
解題思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57(萬元)
6. C
解題思路：15%+50%×60%=45%
7. B
解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益=12×3000-8000=28000(元);
土地凈收益=1200×200×8%=19200(元)
建筑物年純收益=28000-19200=8800(元)
8. B
解題思路：3000/2=1500(元/平方米)
9.A
解題思路：尚可使用年限=50-30=20(年)
10. C
解題思路：70/(8%-1%)=1000(萬元)
二、多項選擇題
1.ABC2.BCD3.AD4.ABCE5.CDE
6.ABCDE7.ACDE8.ACD9.ACE10.BCE
三、判斷題
1.錯2.錯3.錯4.錯5.錯6.錯7.錯8.對9.對10.錯
四、計算題
1.解：
(1)估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用
拆遷補償、安置費用：50000÷667=75元/平方米
其他費用：30000÷667=45元/平方米
土地開發(fā)費用：150，000，000÷1，000，000=150元/平方米
每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：75+45+150=270元/平方米
(2)計算利息：
第一期利息：270×3/4×10%×2×0.5=20.25(元)
第二期利息：270×1/4×9%×1×0.5=3.0375(元)
每平方米土地取得費用和開發(fā)費用應承擔的利息費用為23.29元。
(注:由于第一年投入總投資的3/4，開發(fā)期為2年，利率10%，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。)
(3)計算利潤：270×10%=27(元)
(4)計算土地成本：270+23.29+27=320.29(元/平方米)
(5)計算待估土地公平市場價值：
320.29×(1+10%)=352.32(元/平方米)
每平方米土地公平市場價值為352.32元/平方米，近似等于每平方米352元。
(2)計算過程：
前五年的租金收益分別為：R1=8(萬元)
R2=8×(1+2%)=8.16(萬元)
R3=8×(1+2%)2=8.32(萬元)
R4=8×(1+2%)3=8.49(萬元)
R5=8×(1+2%)4=8.66(萬元)
后五年的租金收益均為：R=15(萬元)
折現(xiàn)率為：r=10%
(3)將(2)中的數(shù)據(jù)代入(1)中的公式中，求得P=66.75(萬元)
3.解：
(1)進行交易情況修正。從評估人員的調查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。
(2)進行交易時間修正。
交易實例A交易時間修正系數(shù)=107/100=1.07
交易實例B交易時間修正系數(shù)=105/100=1.05
交易實例C交易時間修正系數(shù)=104/100=1.04
(注： 由于地價每月上漲1%，故從交易實例A成交日期1996年10月至評估基準日1997年5月地價共上漲了7%;交易實例B從成交期1996年12月至評估基準日1997年5月地價共上漲5%;交易實例C從成交期1997年1月至評估基準日1997年5月地價共上漲了4%。)
(3)進行區(qū)域因素修正。
交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調整。
交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/86=1.163
交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/93=1.075
(注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。)
(4)進行個別因素修正。
關于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。
土地使用權年限因修正。除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下(假定折現(xiàn)率為8%)：
交易實例A及C使用年限修正系數(shù)=[1—1/(1+8%)30]÷[1—1/(1+8%)35]=0.9659
交易實例A的個別修正系數(shù)=1.03×0.9659=0.995
交易實例B的個別修正系數(shù)=1.03
交易實例C的個別修正系數(shù)=1.03×0.9659=0.995
(5)計算待估土地初步價格。
A=1500×1×1.07×1×0.995=1597(元/平方米)
B=1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元/平方米)
C=1400×1×1.04×1.075×0.995=1613(元/平方米)
(6)采用算術平均法求得評估結果。
待估地塊單位面積價格評估值=(1597+1761+1613)/3=1657(元/平方米)
待估地塊總價評估值=1657×600=994200(元)
因此，這一地塊的評估值為994200元。
4.解：
(1)現(xiàn)已知樓價的預測和各項開發(fā)成本及費用，可用假設開發(fā)法評估，計算公式為：
地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤
(2)計算樓價：
樓價=2000×2.5×9000=45,000,000(元)
(3)計算建筑費和專業(yè)費
建筑費=3000×2000×2.5=15,000,000(元)
專業(yè)費=建筑費×10%=15,000,000×10%=1,500,000(元)
(4)計算銷售費用和稅費
銷售費用=45,000,000×2.5%=1,125,000(元)
銷售稅費=45,000,000×6.5%=2,925,000(元)
(5)計算利潤
利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費)×10%=(地價+16,500,000)×10%
(注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.)
(6)計算利息
利息=地價×[(1+6%)2-1]+(15,000,000+1,500,000)×[(1+6%)1-1]=0.1236×地價+990，000
(注:地價是在兩年前就投入的，故要用2次方.而建筑費與專業(yè)費是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用1次方.)
(7)求取地價
地價=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1×地價-1,650,000-0.1236×地價-9,900,000
地價=21,810,000/1.2236=17,824,452(元)
(8)評估結果
單位地價=17,824,452/2000=8912(元/平方米)
樓面價格=8912/2.5=3565(元/平方米)
5.解：
根據(jù)正常宗地路線價法公式：宗地地價=路線價×深度指數(shù)×宗地面積
根據(jù)上述所給的數(shù)據(jù)資料帶入公式：
待估宗地總價=1200×100%×15×18+1200×40%×2×15=338400(元)
6.解：
由于倉庫是混合結構，所以選擇表格中的第一列數(shù)據(jù)。
(1)在建工程完工程度=13%+30%×60%=31%
(2)在建工程評估值=400000×31%=124000(元)
，我們將會及時處理。