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　　三、判斷題

　　1.建筑物可以獲得超常收益是使用剩余法評估建筑物的前提條件。

　　2.由于生產(chǎn)工藝改進引起建筑物設(shè)備陳舊或者由于自然災(zāi)害引起的建筑物功能減弱屬于建筑物的有形損耗。

　　3.用成本法評估在建工程，是在求取被估在建工程的價格時，將被估在建工程按其開發(fā)完成后的價值，扣除后續(xù)的開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)利潤，以估算被估在建工程價格的一種評估方法。

　　4.在我國，土地價格一般指的是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費的價格。

　　5.標定地價是指具體地塊在一定使用年期內(nèi)的宗地地價，它一般是由省政府公告的。

　　6.運用剩余法評估待拆遷改造的待開發(fā)房地產(chǎn)時，其開發(fā)建筑成本費用包括建筑承包商的利潤、建筑設(shè)計費、拆遷費用和勞動安置費用。

　　7.構(gòu)成取得房產(chǎn)收入所必須支付的必要費用包括土地出讓金、房產(chǎn)稅、折舊費、租金損失準備費。

　　8.運用市場比較法評估地產(chǎn)時，在選擇參照物時應(yīng)注意在交易類型、用地性質(zhì)和供需圈等方面與評估對象保持一致。

　　9.在評估操作實務(wù)中，評定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。

　　10.正確的房地產(chǎn)評估程序應(yīng)該是：選用評估方法估算、擬定評估方案、明確基本事項、實地勘察收集資料、確定評估結(jié)果、撰寫評估報告。

　　四、計算題

　　1.待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用(含稅費)3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。

　　2.某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎(chǔ)，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為2%，后5年租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率(折現(xiàn)率)為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少?

　　要求：

　　(1)按分段法計算并寫出公式，其中后5年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計算;

　　(2)寫出計算過程;(3)寫出正確結(jié)論。

　　3.待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料(過程略)，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例有關(guān)情況見下表：

　　已知以下條件：

　　(1)交易情況正常;(2)1996年以來，土地價格每月上漲1%。

　　(3)交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進行判斷：

　　注：比較標準以待估地塊的各區(qū)域因素標準，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。

　　(4)待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。

　　(5)折現(xiàn)率為8%。

　　4.有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。

　　試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。

　　5.某路線價區(qū)段，標準深度為16～18米，路線價為1200元/平方米，待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街寬度為15米，臨街最深為20米，具體情況和該路線價區(qū)臨街地深度指數(shù)見下表：

　　試寫出評估該宗地所運用的計算公式，并計算出評估結(jié)果。

　　6.某建筑項目需建筑混合結(jié)構(gòu)倉庫1000平方米，建筑工程總預(yù)算造價為400000元，設(shè)備安裝工程預(yù)算為90000元。評估是該倉庫正在建設(shè)中，其中建筑工程的基礎(chǔ)工程已完工，主體結(jié)構(gòu)工程完成了30%，設(shè)備安裝工程尚未進行。評估人員依據(jù)一般在建工程各部位占單位預(yù)算的比重，即工程造價構(gòu)成(見下表)對在建工程進行評估。試評估上述該在建工程的價格。