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　　三、綜合題

　�、�.評(píng)估對(duì)象情況

　　待評(píng)估房地產(chǎn)為一寫字樓，建筑面積l0 000平方米，剩余使剛年限為40年，適用資本化率為6%，評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年6月30日。

　　Ⅱ.參照物的情況及其說(shuō)明

　　(1)現(xiàn)收集A、B、C、D四個(gè)房地產(chǎn)交易案例，均為與待估房地產(chǎn)在同一供需圈內(nèi)的可比寫字樓。評(píng)估對(duì)象與各參照物比較因素的對(duì)比情況見(jiàn)下表：

　　(2)表中數(shù)據(jù)說(shuō)明

　　表中各參照物的交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況的數(shù)據(jù)均是以待估房地產(chǎn)為基準(zhǔn)確定的差異率。其中交易情況中“+”表示案例交易價(jià)格偏高，“-”表示案例交易價(jià)格偏低，區(qū)位狀況及實(shí)物狀況中“+”表示交易案例條件優(yōu)于被評(píng)估對(duì)象，“一”表示交易案例條件比被評(píng)估對(duì)象差。

　�、�.其他相關(guān)數(shù)據(jù)

　　(1)從2004年至2006年待估房地產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)的同類寫字樓價(jià)格每年遞增5%;

　　(2)容積率修正系數(shù)取值，當(dāng)容積率為3時(shí)，容積率修正系數(shù)為l00。容積率每增加0.1，容積率修正系數(shù)增加l。

　　要求：

　　根據(jù)上述資料運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　注：(1)以根據(jù)各交易案例修正后得出的單位建筑面積價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估對(duì)象單位建筑面積的最終價(jià)格。

　　(2)土地年限修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果保留四位小數(shù)，其他各步驟計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。

　　【正確答案】 1.運(yùn)用以下市場(chǎng)法公式進(jìn)行評(píng)估：

　　(1)計(jì)算交易日期修正系數(shù)

　　A=l+5%=l.05;

　　B=1+5%=1.05;

　　C=1+5%=1.05;

　　D=(1+5%)2=1.10。

　　(2)計(jì)算交易情況修正系數(shù)

　　A=100/(100-1)=1.01;

　　B=100/(100+2)=0.98;

　　C=100/(100-3)=1.03;

　　D=100/(100+5)=0.95。

　　(3)計(jì)算容積率修正系數(shù)

　　待估房產(chǎn)容積率增加3.4—3=0.4，容積率修正為：l00+4=104

　　A、容積率增加3.2-3=0.2，容積率修正系數(shù)為：l04/(100+2)=1.02;

　　B、容積率增加3.6-3=0.6，容積率修正系數(shù)為：l04/(100+6)=0.98;

　　c、容積率增加3.4-3=0.4，容積率修正系數(shù)為：l04/(100+4)=1;

　　D、容積率增加3.2-3=0.2，容積率修正系數(shù)為：l04/(100+2)=1.02。

　　(4)計(jì)算區(qū)位狀況修正系數(shù)

　　A=100/(100+5)=0.95;

　　B=100/(100+O)=1;

　　C=100/(100+2)=0.98;

　　D=100/(100—3)=1.03。

　　(5)計(jì)算實(shí)物狀況修正系數(shù)

　　A=100/(100-2)=1.02;

　　B=100/(100+4)=0.96;

　　C=100/(100+O)=1;

　　D=100/(100+2)=0.98。

　　(6)計(jì)算年期修正系數(shù)

　　A=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135;

　　B=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-40]=1;

　　C=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066;

　　D=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135。

　　2.待估房產(chǎn)評(píng)估值結(jié)果

　　(1)各可比交易案例修正后結(jié)果如下：

　　A=2500×1.05×1.01×1.O2×0.95×l.02×1.0135=2655.82(元);

　　B=2800×1.05×0.98×0.98×1×0.96×l=2710.63(元);

　　C=2600×1.05×1.03×1×0.98× 1×1.0066=2773.85(元);

　　D=2650×1.10×0.95×1.O2×1.O3×O.98×1.0135=2889.68 (元)。

　　(2)待估房產(chǎn)每平方米評(píng)估值

　　=(A修正后結(jié)果+B修正后結(jié)果+c修正后結(jié)果+D修正后結(jié)果)/4

　　=(2655.82+2710.63+2773.85+2889.68)/4

　　=11029.98/4

　　=2757.50元/米2

　　(3)待估房產(chǎn)評(píng)估值=2757.50×10 000=27 575 000(元)