答案部分
一、單項選擇題
1、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是建(構)筑物的基本概念、特點及分類。從狹義的角度，選項D屬于構筑物。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
2、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是影響建(構)筑物價格的因素。按物質(zhì)實體形態(tài)進行劃分，建(構)筑物價格可以分為土地價格、房屋建筑物價格和房地產(chǎn)價格。
3、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)場調(diào)查。選項BC，屬于權利狀態(tài)調(diào)查;選項D屬于區(qū)位狀態(tài)調(diào)查。
【該題針對“現(xiàn)場調(diào)查”知識點進行考核】
4、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是市場法。選取可比實例應符合下列要求：(1)是估價對象的類似房地產(chǎn);(2)成交日期
5、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是收益法。實際租金收益低于市場類似租金收益，應該采取客觀收益。年凈收益=500×120×12×(1-25%)=54(萬元)，收益現(xiàn)值p=a/r[1-1/(1+r)n]==54/0.1×[1-1/(1+0.1)35]=520.78(萬元)。參見教材P131。
6、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是收益法。在收益期內(nèi)，采用將收益期折現(xiàn)的方法，收益期結束后轉售，分兩階段評估價格。參見教材P136。
7、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是成本法。開發(fā)成本主要由五個方面構成：(1)勘察設計和前期工程費;(2)基礎設施建設費;(3)房屋建筑安裝工程費;(4)公共配套設施建設費;(5)開發(fā)期間稅費指政府或其他部門收取的費用。參見教材P149~150。
8、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是基準地價系數(shù)修正法在土地評估中的應用�；鶞实貎r一般具有下列特點：(1)基準地價是區(qū)域性價格;(2)基準地價是平均價格;(3)基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū);(4)基準地價是單位土地面積的地價;(5)基準地價不是交易價格，基準地價是由政府組織評估測算、論證并公布的價格。
9、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是在建工程評估程序�！拔遄C一圖一書”：土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、建設項目總平面審批圖、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。參見教材P184。
【該題針對“在建工程評估程序”知識點進行考核】
10、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是在建工程評估方法。重置核算法是根據(jù)工程的建設情況及現(xiàn)行材料調(diào)價和現(xiàn)行的費用標準分別確定直接費用和間接費用，對不可預見費、洽商費及預算外費用，可按實際發(fā)生數(shù)參照現(xiàn)行定額加以適當調(diào)整的辦法。參見教材P186。
【該題針對“在建工程評估方法”知識點進行考核】
11、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是在建工程評估舉例應用。資金成本=150×5%×1+(800+50)×5%×1/2=28.75(萬元)，利潤=1000×4%=40(萬元)。在建工程評估值=已支付費用+資金成本+利潤=1000+28.75+40=1068.75(萬元)。參見教材P187。
12、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是剩余法。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.24萬元。
【該題針對“剩余法”知識點進行考核】
13、
【正確答案】 D
【答案解析】 構筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進行生產(chǎn)生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。選項D屬于建筑物。
14、
【正確答案】 D
【答案解析】 選項D屬于土地的地下附著物。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
15、
【正確答案】 D
【答案解析】 選項D錯誤，房地產(chǎn)指土地及其定著物以及擁有和使用它們的權利，包括土地、土地上的永久定著物、那些附屬于土地或依法伴隨著土地的項目以及那些依法不能移動的項目。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
16、
【正確答案】 D
【答案解析】 物業(yè)可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府行政類物業(yè)和其他用途物業(yè)等類型。
17、
【正確答案】 C
【答案解析】 套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部實際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
18、
【正確答案】 A
【答案解析】 “五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通訊等基礎設施條件以及場地平整。上題為道路20+給水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98(元)。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
19、
【正確答案】 A
【答案解析】 選項A錯誤，土地的經(jīng)濟供給是有彈性的。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
20、
【正確答案】 C
【答案解析】 涉及廣泛性又稱相互影響性，某經(jīng)濟主體行為使他人或社會受損，而該經(jīng)濟主體卻沒有為此承擔成本屬于負外部性。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
21、
【正確答案】 C
【答案解析】 引起房地產(chǎn)價格上漲的原因主要有5個方面：(1)房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良;(2)外部經(jīng)濟;(3)需求增加導致稀缺性增加;(4)房地產(chǎn)使用管制改變;(5)通貨膨脹。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
22、
【正確答案】 C
【答案解析】 房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
23、
【正確答案】 C
【答案解析】 歸納起來，影響建(構)筑物價格的因素可以分為建(構)筑物自身因素、建(構)筑物外部因素以及建(構)筑物交易因素。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
24、
【正確答案】 C
【答案解析】 選項C屬于經(jīng)濟因素，選項ABD屬于政策因素。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
25、
【正確答案】 B
【答案解析】 在財務核算情況的調(diào)查中，要了解待估對象的賬面價值，包括解建(構)筑物的入賬原值、歷史成本、賬面凈值等情況。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
26、
【正確答案】 D
【答案解析】 房地產(chǎn)狀況修正，包括區(qū)位因素、個別因素和權益因素的修正。
【該題針對“市場法”知識點進行考核】
27、
【正確答案】 A
【答案解析】 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=97/100×100/102=0.95。
28、
【正確答案】 B
【答案解析】 土地價值=房地產(chǎn)收益/綜合資本化率-建筑物價值=500/11%-3000=1545.45(萬元)。
【該題針對“收益法”知識點進行考核】
29、
【正確答案】 D
【答案解析】 通常，工業(yè)類建(構)筑物多采用房地產(chǎn)分估;商業(yè)、住宅類在建建(構)筑物多采用房地產(chǎn)合估。
【該題針對“成本法”知識點進行考核】
30、
【正確答案】 C
【答案解析】 采用基準地價修正法的前提條件是：(1)當?shù)卣压蓟鶞实貎r;(2)可以取得基準地價修正體系;(3)在評估基準日所取得的基準地價及其修正體系是有效的，即滿足基準地價的評估基準日距估價對象評估基準日應在3 年以內(nèi)。
二、多項選擇題
1、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 本題考查的是建(構)筑物的基本概念、特點及分類。選項ABC屬于建(構)筑物的自然特性;選項DE屬于建(構)筑物的社會經(jīng)濟特性。參見教材P103。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
2、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 本題考查的是建(構)筑物評估基本事項的明確。選項ABCD屬于對建(構) 筑物實體狀態(tài)了解的內(nèi)容;選項E屬于政策因素。參見教材P116。
【該題針對“建(構)筑物評估基本事項的明確”知識點進行考核】
3、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 本題考查的是在建工程評估概述。選項DE屬于預備費。工程建設其他費用包括：土地使用費、與項目建設有關的其他費用和與未來生產(chǎn)經(jīng)營有關的其他費用。參見教材P180。
【該題針對“在建工程評估概述”知識點進行考核】
4、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 廣義上的建筑物包括建筑物和構筑物。選項ABC屬于建筑物;選項D屬于構筑物。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
5、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 《不動產(chǎn)登記暫行條例》第一章第二條第二款規(guī)定“本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
6、
【正確答案】 BE
【答案解析】 選項A錯誤，耐久性又稱不可隱匿性;選項C錯誤，耐久性是建(構)筑物的基礎特性;選項D錯誤，耐久性同時體現(xiàn)在自然壽命和經(jīng)濟壽命。
7、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 公共所有權表現(xiàn)為政府力量執(zhí)行的征收權、征稅權、警察權和充公權。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
8、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 選項D屬于商業(yè)房地產(chǎn);選項E屬于農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。
9、
【正確答案】 DE
【答案解析】 選項ABC屬于交易因素，選項D屬于外部因素;選項E屬于自身因素。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
10、
【正確答案】 AB
【答案解析】 收益法根據(jù)資本化類型的不同，分為直接資本化法和報酬資本化法。
三、綜合題
1、
【正確答案】 該房地產(chǎn)的收益價值P=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/10%×[1-1/(1+10%)38-5]/(1+10%)5=300.86萬元。
四、綜合題
1、
【正確答案】 V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
根據(jù)題意已知：
A=(100-75)× 500×12=150000(元)
Y=10%
n =10-3=7(年)
將上述數(shù)字代入公式中計算如下：
V=150000/10%[1-1/(1+10%)7]
=73.03(萬元)
五、綜合題
1、
【正確答案】 該寫字樓2011年5 月1 日的市場價值測算如下：
(1)測算公式：
比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
(2)求取比準價格V1：
V1=8000/(1+2%)×(1+1%)2×(1-0.5%)2/(1-8%)
=8609.76(元人民幣/m2)
(3)求取比準價格V2：
V2=1300×6.5706/(1+3%)×(1-0.5%)2/(1+5%)
=8642.39(元人民幣/m2)
(4)求取比準價格V3：
V3=8800/(1-3%)×(1-0.5%)2/(1+6%)
=8515.85(元人民幣/m2)
(5)將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為比較法的測算結果，則該寫字樓2011年5月1日的市場價值為：
評估對象市場價值(單價)=(8609.76+8642.39+8515.85)/3
=8589.33(元人民幣/m2)。
六、綜合題
1、
【正確答案】 (1)開發(fā)完成后的熟地總價值=800×2000000×60%=9.6(億元)
(2)該成片荒地取得稅費總額= V×4 %=0.04V(億元)
(3)建設成本及管理費用、銷售費用總額=2.5×2=5(億元)
(4)投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)
(5)轉讓開發(fā)完成后的熟地的稅費總額=9 .6×6 %=0.576(億元)
(6)開發(fā)利潤總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)
(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)
V=1.641(億元)
故：
該成片荒地總價= 1 .641(億元)
該成片荒地單價=164100000/2000000=82.05(元/m2)
，我們將會及時處理。