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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、下列選項(xiàng)中，屬于建(構(gòu))筑物自然特性的有(　)。

　　A、不可移動(dòng)性

　　B、不可隱匿性

　　C、數(shù)量有限性

　　D、價(jià)值量大

　　E、用途多樣性

　　2、在評(píng)估之前，需要了解評(píng)估對(duì)象，對(duì)建(構(gòu)) 筑物實(shí)體狀態(tài)了解的內(nèi)容有(　)。

　　A、土地面積

　　B、土地形狀

　　C、土地開發(fā)程度

　　D、工程質(zhì)量

　　E、土地開發(fā)政策

　　3、根據(jù)建設(shè)工程造價(jià)的構(gòu)成，工程建設(shè)其他費(fèi)用包括(　)。

　　A、土地使用費(fèi)

　　B、與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用

　　C、與未來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用

　　D、基本預(yù)備費(fèi)

　　E、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)

　　4、下列選項(xiàng)中，屬于廣義概念上的建筑物的有(　)。

　　A、住宅

　　B、公寓

　　C、宿舍

　　D、橋梁

　　E、家具

　　5、根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列屬于“不動(dòng)產(chǎn)”的有(　)。

　　A、土地

　　B、海域

　　C、房屋

　　D、林木

　　E、車輛

　　6、下列有關(guān)土地、建(構(gòu))筑物的耐久性，表述正確的有(　)。

　　A、耐久性又稱隱匿性

　　B、土地的再生性是有一定限度

　　C、耐久性是建(構(gòu))筑物的非基礎(chǔ)特性

　　D、耐久性體現(xiàn)在自然壽命，而非經(jīng)濟(jì)壽命

　　E、土地是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，土地資源具有可更新性

　　7、下列選項(xiàng)中，屬于公共所有權(quán)的有(　)。

　　A、征收權(quán)

　　B、征稅權(quán)

　　C、警察權(quán)

　　D、充公權(quán)

　　E、個(gè)人所有權(quán)

　　8、根據(jù)房地產(chǎn)用途對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類，下列屬于特殊用途房地產(chǎn)的有(　)。

　　A、機(jī)場(chǎng)

　　B、醫(yī)院

　　C、加油站

　　D、停車場(chǎng)

　　E、養(yǎng)殖場(chǎng)

　　9、下列選項(xiàng)中，不屬于影響建(構(gòu))筑物價(jià)格的交易因素的有(　)。

　　A、供求關(guān)系

　　B、變現(xiàn)因素

　　C、心理因素

　　D、經(jīng)濟(jì)因素

　　E、權(quán)益因素

　　10、收益法根據(jù)資本化類型的不同，分為(　)。

　　A、直接資本化法

　　B、報(bào)酬資本化法

　　C、投資法

　　D、利潤(rùn)法

　　E、市場(chǎng)法

　　三、綜合題

　　1、某宗房地產(chǎn)的收益期為38年，預(yù)測(cè)其未來(lái)5 年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6 年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右。該類房地產(chǎn)資本化率為10%。

　　<1> 、請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)值。

　　四、綜合題

　　1、某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2 的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/m2。現(xiàn)市場(chǎng)上相似的寫字樓月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%。

　　<1> 、請(qǐng)計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值

　　五、綜合題

　　1、某評(píng)估項(xiàng)目背景如下，為評(píng)估某寫字樓2011年5月1 日的市場(chǎng)價(jià)值，在該寫字樓附近選取了三個(gè)與其相似的寫字樓的交易實(shí)例為可比實(shí)例。人民幣匯率中間價(jià)，2011年3月1日為1美元對(duì)人民幣6.5706元，2011年5 月1日為1美元對(duì)人民幣6.4990元;該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5 %。交易日期、交易情況、房地產(chǎn)狀況的修正和調(diào)整，見表2。并采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均求取最終比準(zhǔn)價(jià)格。

　　表2　可比實(shí)例交易日期、交易情況、房地產(chǎn)狀況表

　　<1> 、請(qǐng)利用上述資料測(cè)算該寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值。

　　六、綜合題

　　1、某成片荒地的面積為2km2，適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶�塊”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;建設(shè)期為3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為2.5億元/ km2;貸款年利率為8%;土地開發(fā)的年平均投資利潤(rùn)率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的增值稅等稅費(fèi)和買方需要繳納的契稅等稅費(fèi)，分別為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%和4%。

　　<1> 、請(qǐng)采用剩余法中的靜態(tài)分析法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。