三、綜合題
1、某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。
<1> 、請計算該舊辦公樓的價值。
2、某資產(chǎn)評估機構(gòu)對一國產(chǎn)設備進行評估，評估基準日為2016年12月31日。資產(chǎn)評估專業(yè)人員現(xiàn)場調(diào)查了解到，該設備于2011年底以530萬元的價格購入并安裝，2012年年初正式投入使用，經(jīng)濟使用壽命為15年，之后該設備的制造工藝、新材料更替頻繁，設備制造成本逐年降低，能耗也逐步減少，2016年12月設備電機損壞，估計修復費用約45萬元;設備其余部分為不可修復性損耗，工作正常。資產(chǎn)評估專業(yè)人員對該設備進行了詢價，新型同類設備銷售價格為400萬元(不含稅)分析確定的設備運雜費費率為1.5%，安裝費費率為1.2%，設備基礎在構(gòu)筑物評估中已經(jīng)考慮，不考慮間接成本、資金成本。評估基準日時，該設備比同新型同類設備多耗電8000度/年，電價為0.5元/度，折現(xiàn)率設定為10%，10年的年金現(xiàn)值系數(shù)為6.1446，企業(yè)所得稅稅率為25%。該設備不存在經(jīng)濟性貶值。
要求：
<1> 、計算該設備的重置成本。
<2> 、計算該設備的實體性貶值額。
<3> 、計算該設備超額運營成本引起的功能性貶值額。
<4> 、計算該設備的評估值。
3、某資產(chǎn)評機構(gòu)對一企業(yè)工業(yè)廠房進行評估，評估基準日為2017年6月30日，采用重置成本法。該工業(yè)廠房由企業(yè)出資委托施工企業(yè)承建，建設周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面積6000平方米，經(jīng)濟使用年限50年，廠房使用、維修和保養(yǎng)正常。資產(chǎn)評估專業(yè)人員對該廠房的結(jié)構(gòu)部分，裝修部分和設備部分的狀況進行了評判打分(滿分100分)，分值分別為94、70、90，修正系數(shù)分別為80%、10%、10%。按照重編預算的方法計算得出土建工程造價為3883萬元，安裝工程造價為675萬元。前期費用的綜合費率為2%，期間費用費率為5%。假設利潤率為3.5%，不考慮資金成本。
要求：
<1> 、列出建筑物重置成本的計算公式;并列出建筑安裝工程造價常用的確定方法。
<2> 、計算委估廠房的重置成本。
<3> 、計算委估廠房的年限法成新率，打分法成新率、綜合成新率(采用加權(quán)平均法計算，年限法權(quán)重取0.4，打分法權(quán)重取0.6)。
<4> 、計算委估廠房的評估值。
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