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　　房地產(chǎn)保險

　　(一)房地產(chǎn)保險的概念

　　因為房地產(chǎn)中的土地一般不存在滅失的風險，所以習(xí)慣上所稱的房地產(chǎn)風險一般指房屋風險。房屋在設(shè)計、建造(施工)銷售、消費和服務(wù)等過程中'面臨著損失的可能，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋的毀損或者產(chǎn)生糾紛的可能性時刻存在，一旦這種可能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實，必將給房屋的有關(guān)當事人帶來損失。為了消除或減少這些可能的意外損失帶來的不利影響，房屋的有關(guān)當事人有必要參加投保，以便在發(fā)生財產(chǎn)、責任或人身損失時獲得一定的經(jīng)濟補償。房地產(chǎn)保險是指在房屋設(shè)計、建造(施工)銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責任為保險標的的保險。

　　根據(jù)與房地產(chǎn)有關(guān)的風險的潛在損失所涉及的客體，房地產(chǎn)風險可分為財產(chǎn)損失、責任損失和人身損失。①房地產(chǎn)財產(chǎn)損失。引起房地產(chǎn)財產(chǎn)損失的原因包括自然、政治、經(jīng)濟和技術(shù)等原因，造成的損失可以分為直接損失和間接損失。直接損失是指房地產(chǎn)因自然風險等的作用導(dǎo)致房地產(chǎn)本身直接損壞或滅失而導(dǎo)致的價值降低，以及因財產(chǎn)直接損失使未來營業(yè)收人的減少及支出的增加。②房地產(chǎn)責任損失。房地產(chǎn)責任損失是與房地產(chǎn)相關(guān)的責任損失，是由于房屋的設(shè)計、建造(施工)銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中相關(guān)人員(單位)的責任，而導(dǎo)致房屋設(shè)計不當、施工質(zhì)量低劣和管理不善等造成的對第三者的財產(chǎn)損失或人身傷害，相關(guān)人員(單位)負有賠償責任。房屋的所有人或使用人因妨礙他人利益而產(chǎn)生的責任損失也屬于房地產(chǎn)責任損失，如房屋所有人或使用人擅自移動、改變房屋承董結(jié)構(gòu)而影響鄰居，導(dǎo)致他人人身傷害或財產(chǎn)損失，房屋所有人或使用人對此應(yīng)負有賠償責任。③房地產(chǎn)人身損失。房地產(chǎn)人身損失主要是指個人房地產(chǎn)抵押借款人或個人房地產(chǎn)分期付款的付款人在一定時間內(nèi)(通常是債務(wù)償還期內(nèi))死亡，而給債權(quán)人帶來的損失;還包括房地產(chǎn)行業(yè)的職工人身傷害損失。

　　由于房地產(chǎn)責任損失危及的對象主要是財產(chǎn)和人身兩大類，所以從嚴格意義上來說，房地產(chǎn)保險按保險對象劃分為房地產(chǎn)財產(chǎn)保險和房地產(chǎn)人身保險，且以房地產(chǎn)財產(chǎn)保險為主。

　　保險人和被保險人可以聘請依法設(shè)立的獨立的評估機構(gòu)或者具有法定資格的專家，對保險事故進行評估和鑒定。

　　(二)房地產(chǎn)保險的作用

　　房地產(chǎn)保險是整個社會保險體系中不可缺少的一個重要組成部分。房地產(chǎn)保險通過對房地產(chǎn)領(lǐng)域因自然災(zāi)害和意外事故造成的保險責任范圍內(nèi)的損失提供經(jīng)濟補償或資金給付，對'房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的保障作用。這種作用主要體現(xiàn)在下列方面：

　　(1)抵御意外不幸，實現(xiàn)經(jīng)濟補償。房地產(chǎn)作為最基本的消費資料和生產(chǎn)資料，其壽命長久、價值較大。房地產(chǎn)保險可以使人們在房屋及其相關(guān)利益遭受自然災(zāi)害和意外事故而發(fā)生損失之后，獲得一定的經(jīng)濟補償，幫助受災(zāi)企業(yè)迅速恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營，幫助受災(zāi)家庭迅速重建家園，減少直接損失和間接損失，為企業(yè)的經(jīng)營活動和人們的日常生活提供安全保障，有利于社會穩(wěn)定和人民安居樂業(yè)。

　　(2)促進房地產(chǎn)業(yè)和保險業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)是一種高價值的資產(chǎn)，金融機構(gòu)發(fā)放貸款通常不僅要求以房地產(chǎn)作抵押，而且要求對抵押房地產(chǎn)進行保險，因此房地產(chǎn)保險機制的建立使購房者通過金融機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款獲得資金融通，縮短購房資金積累時間，增加房地產(chǎn)需求。同時，可以降低與房地產(chǎn)抵押貸款相關(guān)的諸多風險，使房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對房地產(chǎn)保險產(chǎn)生更多的需求，使房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)量的急劇增加，促進保險業(yè)的發(fā)展。

　　(3)增強投保人的信用，促進資金融通。銀行為了保障貸款資金的安全，要求借款購房者投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全或者要求購房者投保房屋抵押貸款還款保證保險，來增強借款人的信用，保證資金安全貸放。房地產(chǎn)保險可以增強有關(guān)當事人的信用，促進房地產(chǎn)資金的融通。

　　(4)為抵押二級市場的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。完善的抵押保險機制，不僅可以降低抵押貸款的信用風險，也有利于加快抵押貸款合約標準化、規(guī)范化及抵押貸款組合保險的發(fā)展，從而提高抵押貸款證券的信用評級，為抵押二級市場的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　(5)有利于社會增強防災(zāi)救災(zāi)能力，減少災(zāi)害損失。保險公司從企業(yè)經(jīng)營菅理和自身經(jīng)齊利益出發(fā)，在房地產(chǎn)保險條款制定、費率確定、賠款處理、安全防范以及提供防災(zāi)咨詢服務(wù)、建立防災(zāi)基金等方面'積極弓I導(dǎo)和督促被保險人提高風險意識，加強風險管理和對保險房產(chǎn)的維護，有利于社會增強防災(zāi)救災(zāi)能力，減少災(zāi)害損失。

　　(三)房地產(chǎn)保險的種類

　　根據(jù)保險標的的不同，一般保險可分為財產(chǎn)保險和人身保險兩大類。其中，財產(chǎn)保險包括財產(chǎn)損失保險、信用保險、責任保險、保證保險。人身保險有多種分類方式，按保險責任不同分為人壽保險、人身意外傷害保險和健康保險;按承保方式不同可分為團體保險和個人保險等。

　　(1)財產(chǎn)損失保險。財產(chǎn)損失保險是指以各種有形資產(chǎn)及其相關(guān)利益為保險標的，在約定條件下造成財產(chǎn)損失時由保陰人提供風險保障的財產(chǎn)保險。房地產(chǎn)保險中針對所購房屋安全的財產(chǎn)險，是指貸款所購房屋遭受火災(zāi)、爆炸、暴風、暴雨等侵襲并發(fā)生事故時，所造成的損失由保險公司負責賠償?shù)碾U種。其責任是承擔因自然災(zāi)害而造成的保險財產(chǎn)毀損以及為防止災(zāi)害蔓延或因搶救、保護等必要措施而造成的保險財產(chǎn)的損失。