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　　第十章 房地產(chǎn)估價

　　一、單項選擇題

　　1. 一般情況下，運用市場法時要求選擇( )可比實例。

　　A.1～3宗

　　B.3～10宗

　　C.10宗以上

　　D.任意

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P242

　　2. 在統(tǒng)一貨幣單位時，通常采用( )。

　　A.元

　　B.角

　　C.分

　　D.不一定

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P242

　　3. 某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為( )元人民幣/m2。

　　A.3697

　　B.3772

　　C.3769

　　D.3758

　　[答案]：D

　　[解析]：不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種換算之前已進行了市場狀況調(diào)整的話，則采用估價時點的市場匯價

　　500×(1-0.7%)8×7.95=3757.78

　　4. 某宗房地產(chǎn)的交易總價款為50萬元，其中首付款10萬元，余款40萬元于半年后一次付清。假設(shè)月利息率為1%，則在其成交日期時一次總付清的價格為( )萬元。

　　A.45

　　B.50

　　C.55

　　D.48

　　[答案]：D

　　[解析]：10+40/[(1+1%)^6]=48(萬元)

　　5. 某宗房地產(chǎn)2003年6月的價格為2300元/平方米。已知該房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2003年4月至12月的價格指數(shù)分別為78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以2002年12月為基期)。則該房地產(chǎn)2003年11月的價格為( )元/平方米。

　　A.2443

　　B.2394

　　C.2376

　　D.2582

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P244

　　此題是定基價格指數(shù)，所以11月的價格是：2300×83.5÷78.6=2443 。

　　6. 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的7%、8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( )萬元。

　　A.323

　　B.275

　　C.273

　　D.258

　　[答案]：B

　　[解析]：本題考查交易情況修正中的稅費的非正常負擔(dān)的計算。應(yīng)繳納的稅費均由賣方負擔(dān)，賣方還需交納稅費，所以題中的297萬元，是買方實際支出的。根據(jù)公式：

　　(1)正常價格=買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔(dān)的交易稅費

　　(2)應(yīng)由買方負擔(dān)的交易稅費=正常價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率

　　設(shè)正常的交易價格為x，則應(yīng)由買方負擔(dān)的交易稅費為8%，則

　　x=297-8%x，x=275萬元。

　　7. 在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分;估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　[答案]：A

　　8. 由市場比較法估價得到的價格稱為( )。

　　A.市場價格

　　B.成本價格

　　C.比準(zhǔn)價格

　　D.基準(zhǔn)價格

　　[答案]：C

　　[解析]：市場法測算出的價格稱為比準(zhǔn)價格、成本法測算出的價格稱為積算價格、收益法測算出的價格稱為收益價格。

　　9. 某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占前兩項(稱為直接成本)的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為( )元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　[答案]：D

　　[解析]：本題考查用成本法計算新開發(fā)土地價值。題中告知直接成本為包括土地取得成本和土地開發(fā)成本之和。

　　開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本)×直接成本利潤率=(1000+1500)×6%=150

　　土地價格=土地重新取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+利潤

　　=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150

　　=3000元/平方米