三、綜合分析題(共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

　　(一)

　　2005年6月27 日，甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)通過拍賣取得了A市(非經濟特區(qū))城市規(guī)劃區(qū)內一地塊，并與國土管理部門簽訂了土地使用權出讓合同。該地塊為商品住宅開發(fā)用地，合同規(guī)定的該住宅用地出讓年限為出讓最高年限，從土地交付使用之日開始計算。2005年7月27日，在繳納了出讓金和相關費用后，該土地被交付給甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根據市場情況申請改變土地利用條件，獲得相關部門批準并變更了出讓合同。甲公司通過邀請招標確定了施工單位。經過一段時間的建設后，甲公司將該項目的銷售權獨家委托給乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)。2006年2月15日，李某以5600元/㎡的價格預購了該項目中的一套98㎡房屋。甲公司于2007年5月30 日將房屋交付給李某。李某辦理了《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。

　　71.甲公司申請改變土地利用條件必須經過( )的同意。

　　A.出讓方

　　B.房地產管理部門

　　C.建設行政管理部門

　　D.規(guī)劃行政管理部門

　　答案：AD

　　解析：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照土地出讓管理有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

　　72.甲公司在施工招標過程中，應向( )個以上的施工單位發(fā)出邀請書。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　答案：B

　　解析：招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。

　　73.該住宅工程的竣工驗收工作由( )負責組織實施。

　　A.甲公司

　　B.乙公司

　　C.建設行政主管部門

　　D.規(guī)劃行政主管部門

　　答案：B

　　解析：工程竣工的驗收工作，由建設單位負責組織實施。

　　74.按相關規(guī)定，乙公司因銷售給李某房屋所收取的代理費用不得超過( )元。

　　A.2744

　　B.13720

　　C.16464

　　D.16500

　　答案：C

　　解析：5600元/㎡的×98㎡×3%=16464元。

　　75.李某取得的《國有土地使用證》上記載的土地使用權終止時間為( )。

　　A.2075年6月26日

　　B.2075年7月26日

　　C.2075年8月29日

　　D.2077年5月29日

　　答案：A

　　解析：該住宅用地出讓年限為出讓最高年限70年，從2005年6月27 日開始計算，加計70年，即：2075年6月26日。

　　(二)

　　張某出國留學前將登記用途為商住的房屋(底層為商鋪、二樓為住宅)轉讓給劉某。在辦理了交易過戶有關手續(xù)后，劉某向甲銀行申請抵押貸款并獲準，得到貸款40萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬元。在抵押期間，未經甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無力歸還貸款，此時陳某與劉某約定的租賃期限尚未界滿。

　　76.劉某購買房屋的過程中，應當申請辦理( )登記。

　　A.房屋轉移

　　B.房屋更正

　　C.房屋抵押

　　D.地役權

　　答案：AC

　　解析：房屋所有權轉移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權發(fā)生轉移而進行的登記。房屋抵押權登記是指，房屋登記機構根據抵押當事人申請，依法將抵押權設立、轉移、變動等事項在登記簿上予以記載的行為。

　　77.針對劉某受讓張某房屋這一行為，當事人應繳納的稅種為( )。

　　A.房產稅

　　B.契稅

　　C.城鎮(zhèn)土地使用稅

　　D.營業(yè)稅

　　答案：B

　　解析：在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

　　78.劉某在辦理抵押房屋貸款過程中，正確的為( )。

　　A.應簽訂書面抵押合同

　　B.劉某和甲、乙銀行應辦理變更登記

　　C.不管是否辦理了抵押登記，甲銀行對抵押房屋都具有優(yōu)先受償權

　　D.抵押權自抵押合同簽訂之日起成立

　　答案：AD

　　解析：劉某和甲、乙銀行應辦理房屋抵押權登記。同一財產向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權的比例清償。

　　79.下列關于劉某將已抵押房屋出租的表述中，正確的為( )。

　　A.在未征得甲、乙銀行同意的情況下，李某不能將已抵押的房屋出租

　　B.在抵押權實現后，劉某與陳某的租賃合同對受讓人無約束力

　　C.在抵押權實現后，陳某如有損失，劉某應賠償

　　D.甲、乙銀行有權要求劉某讓陳某搬出，但應賠償陳某損失

　　答案：B

　　解析：抵押人未經抵押權人同意將已抵押的房屋出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

　　80.債務履行期滿后劉某無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權( )。

　　A.占用該抵押房屋 B.扣押該抵押房屋

　　C.與劉某協(xié)議變賣該抵押房屋 D.請求人民法院拍賣該抵押房屋

　　答案：CD

　　解析：抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

　　(三)

　　胡某是甲房地產經紀公司(以下簡稱甲公司)的房地產經紀人協(xié)理，李某是甲公司注冊房地產紀人。胡某經過努力使甲公司取得了乙房地產開發(fā)公司(以下簡稱乙公司)開發(fā)的住宅樓的銷售代理權，并簽訂了銷售委托合同。該住宅樓于2005年4月1日通過竣工驗收，5月2日陳某購買了該住宅樓的一套現房，簽訂的商品房買賣合同中，對辦理房屋權屬登記時間沒有特別約定。6月1 日乙公司將陳某所購房屋交給陳某使用，之后乙公司按規(guī)定給陳某辦理了房屋權屬登記。陳某在拿到《房屋所有權證》后，發(fā)現其上記載的樓層有誤。

　　81.下列關于銷售委托合同簽訂的表述中，正確的為( )。

　　A.合同應由甲公司與乙公司簽訂

　　B.李某可以個人的名義與乙公司簽訂合同

　　C.李某可以甲公司的名義與乙公司訂立合同

　　D.胡某在得到甲公司的授權后也可與乙公司訂立合同

　　答案：AC

　　解析：房地產經紀人經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要文件。

　　82.陳某在購房肘，甲公司應向陳某出示( )。

　　A.中介服務代理委托合同

　　B.該住宅樓的銷售委托書

　　C.竣工驗收證明

　　D.物業(yè)管理方案

　　答案：BC

　　解析：中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

　　83.陳某所購房屋屋面防水工程的質量保修期為( )。

　　A.2008年5月1日

　　B.2008年5月31日

　　C.2010年3月31日

　　D.2010年5月31日

　　答案：C

　　解析：屋面防水的質量最低保修期3年，但是《房屋建筑工程質量保修辦法》屋面防水工程最低保修期5年。商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期。

　　84.按規(guī)定乙公司為陳某辦理《房屋所有權證》的限期為( )。

　　A.從6月2日起計算60日內

　　B.從6月2日起計算90日內

　　C.從10月10日起計算60日內

　　D.從10月10日起計算90日內

　　答案：A

　　解析：房地產開發(fā)企業(yè)協(xié)助購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。同時房地產開發(fā)企業(yè)還應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

　　85.陳某發(fā)現房屋樓層登記錯誤可以申請房屋( )。

　　A.更正登記

　　B.異議登記

　　C.變更登記

　　D.初始登記

　　答案：A

　　解析：權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。

　　(四)

　　甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以出讓方式取得某住宅項目用地，委托拆遷后形成凈地。甲公司委托乙房地產經紀機構(以下簡稱乙機構)代理該樓盤的銷售。在預售過程中，甲公司報請城市規(guī)劃管理部門批準更改了原規(guī)劃。被拆遷人唐某預購了該項目一套住宅。在建設過程中，甲公司因資金緊張，將該項目部分用地轉讓給丙房地產開發(fā)公司(以下簡稱丙公司)。

　　86.乙機構代理甲公司申請商品房預售許可證，必須提交的要件除授權委托書、土地使用權證書外，還包括( )等。

　　A.建設用地規(guī)劃許可證

　　B.建設工程施工許可證

　　C.建設工程規(guī)劃許可證

　　D.房屋拆遷許可證

　　答案：BC

　　解析：《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》，應當向市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書;(3)土地使用權證書;建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)投入資金開發(fā)建設達到工程建設總投資25%以上的證明等。

　　87.關于該地塊的房屋拆遷，下列表述中錯誤的為( )。

　　A.城市規(guī)劃區(qū)內實施房屋拆遷的均需申領房屋拆遷許可證

　　B.房屋拆遷貨幣補償金額，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定

　　C.拆除違法建筑不予補償

　　D.拆除超過批準期限的臨時建筑不予補償

　　答案：A

　　解析：不需要對被拆遷人進行補償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》調整的行為，不需要申領房屋拆遷許可證。貨幣補償的金額，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

　　88.唐某原被拆除的房屋需要辦理的房屋登記為( )

　　A.初始登記

　　B.變更登記

　　C.轉移登記

　　D.注銷登記

　　答案：D

　　解析：房屋所有權注銷登記是指，因房屋或土地滅失、放棄房屋所有權等情形，導致喪失房屋所有權等而進行的登記。

　　89.甲、丙公司應當在辦理完土地使用權變更登記手續(xù)之日起( )日內持轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。

　　A.7

　　B.15

　　C.30

　　D.60

　　答案：C

　　解析：房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權登記手續(xù)后30日內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。

　　90.下列關于規(guī)劃、設計變更的表述中，正確的為( )。

　　A.甲公司應當自變更確立之日起7日內，書面通知買受人

　　B.甲公司如果未在規(guī)定的時限內通知買受人，買受人有權選擇退房，且應由甲公司承擔違約責任

　　C.規(guī)劃、設計變更導致商品房狀況變化，以及出現售房合同約定的其他影響商品房質量和使用功能情形的，買受人必須在變更通知到達之日起10日內作出是否退房的書面答復

　　D.買受人在變更通知到達之日起規(guī)定的時限內未做出是否退房的書面答復的，視同接受

　　答案：BD

　　解析：房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。