三、綜合分析題

　　張某出國留學前將登記用途為商住的房屋(底層為商鋪、二樓為住宅)轉讓給劉某。在辦理了交易過戶有關手續(xù)后，劉某向甲銀行申請抵押貸款并獲準，得到貸款40萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬元。在抵押期間，未經甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無力歸還貸款，此時陳某與劉某約定的租賃期限尚未界滿。

　　1.劉某購買房屋的過程中，應當申請辦理( )登記。

　　A.房屋轉移

　　B.房屋更正

　　C.房屋抵押

　　D.地役權

　　答案：AC

　　解析：房屋所有權轉移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權發(fā)生轉移而進行的登記。房屋抵押權登記是指，房屋登記機構根據(jù)抵押當事人申請，依法將抵押權設立、轉移、變動等事項在登記簿上予以記載的行為。

　　2.針對劉某受讓張某房屋這一行為，當事人應繳納的稅種為( )。

　　A.房產稅

　　B.契稅

　　C.城鎮(zhèn)土地使用稅

　　D.營業(yè)稅

　　答案：B

　　解析：在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

　　3.劉某在辦理抵押房屋貸款過程中，正確的為( )。

　　A.應簽訂書面抵押合同

　　B.劉某和甲、乙銀行應辦理變更登記

　　C.不管是否辦理了抵押登記，甲銀行對抵押房屋都具有優(yōu)先受償權

　　D.抵押權自抵押合同簽訂之日起成立

　　答案：AD

　　解析：劉某和甲、乙銀行應辦理房屋抵押權登記。同一財產向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權的比例清償。

　　4.下列關于劉某將已抵押房屋出租的表述中，正確的為( )。

　　A.在未征得甲、乙銀行同意的情況下，李某不能將已抵押的房屋出租

　　B.在抵押權實現(xiàn)后，劉某與陳某的租賃合同對受讓人無約束力

　　C.在抵押權實現(xiàn)后，陳某如有損失，劉某應賠償

　　D.甲、乙銀行有權要求劉某讓陳某搬出，但應賠償陳某損失

　　答案：B

　　解析：抵押人未經抵押權人同意將已抵押的房屋出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

　　5.債務履行期滿后劉某無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權( )。

　　A.占用該抵押房屋 B.扣押該抵押房屋

　　C.與劉某協(xié)議變賣該抵押房屋 D.請求人民法院拍賣該抵押房屋

　　答案：CD

　　解析：抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。