答案部分

　　單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。與非專業(yè)房地產(chǎn)估價相比，專業(yè)房地產(chǎn)估價具有的特點包括：(1)由專業(yè)估價機(jī)構(gòu)和估價人員完成;(2)提供的是專業(yè)意見;(3)具有公信力;(4)實行有償服務(wù);(5)承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。選項D錯誤，房地產(chǎn)估價的“測算”是“判斷”的基礎(chǔ)。參見教材P2～3。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。選項B錯誤，相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，估價的含義更加精準(zhǔn)、明確。參見教材P3～4。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。用成本法測算出一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各個樓幢、單元、樓層、朝向、戶型之間進(jìn)行分配屬于房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)。參見教材P4。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值和價格評估業(yè)務(wù)(包括為了各種需要，對各種房地產(chǎn)的各種價值和價格進(jìn)行評估)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值或價格評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：(1)房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù);(2)房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù);(3)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù);(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù);(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。參見教材P4～5。

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。城鄉(xiāng)規(guī)劃修編會導(dǎo)致房地產(chǎn)區(qū)位因素變化，如果是惡化的話，會存在房地產(chǎn)價值的減損�？梢酝ㄟ^評估求得。選項C會有一定的干擾，相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，注意“相關(guān)”，指由房地產(chǎn)被征收、損害及修復(fù)過程中造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。參見教材P4～5。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。鑒證性估價(或稱為公證性估價、證據(jù)性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價。咨詢性估價(或稱為參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。參見教材P5。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。參見教材P6。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價師的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成機(jī)制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。參見教材P7。

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。在鑒證性估價和咨詢性估價這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。參見教材P7。

　　11、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點�！秶�有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，房地產(chǎn)估價評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下的罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。參見教材P8～9。

　　12、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的訴訟中，法官使用的誤差范圍是±10%，有時放寬到±15%。對于難度很大的估價業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評估價值超過了誤差范圍，即可認(rèn)為估價師有“專業(yè)疏忽”。參見教材P9。

　　13、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。鑒證性估價應(yīng)當(dāng)“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應(yīng)“為委托人爭取最大的合法權(quán)益”。參見教材P9。

　　14、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。評估價值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價格。而實際成交時的交易情況不一定是正常的，從而實際成交價格不一定是正常成交價格。參見教材P10。

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是把它與真實價值進(jìn)行比較，實際中一般是把它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。因真實價值不可得知，出現(xiàn)了替代真實價值的兩種選擇，一是實際成交價格，二是合格的估價師的重新估價結(jié)果。參見教材P10。

　　16、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是把它與真實價值進(jìn)行比較，實際中一般是把它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。參見教材P10。

　　17、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價的必要性。選項A錯誤，“完全市場”需要商品同質(zhì)，買者不在乎從誰的手里購買;選項C錯誤，總效用最大化是消費者所追求的;選項D錯誤，“完全市場”的條件之一是：商品可以轉(zhuǎn)讓且可以發(fā)生空間位置移動。參見教材P12。

　　18、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。在抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價值評估，還可提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押率(或貸款價值比、貸款成數(shù))測算等服務(wù)。選項D屬于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在抵押貸款后所提供的服務(wù)。參見教材P17。

　　19、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。再次抵押估價，《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”參見教材P17。

　　20、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。參見教材P17。

　　21、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。參見教材P18。

　　22、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對倍征收房屋價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值進(jìn)行評估，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)。參見教材P19～20。

　　23、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰�。稅收政策變化，會影響房地產(chǎn)價格，但并非對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生了損害，不涉及損害賠償。參見教材P21～23。

　　24、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰�。該住宅因被水淹造成的損失為兩個部分：裝修費和損失的凈營運利潤，兩者都需要折現(xiàn)處理。則該住宅因被水淹造成的損失=50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)=65547.57(元)。參見教材P21～23。

　　25、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)保險的需要。選項BC是保險事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價需求;選項D是保險期間出現(xiàn)的估價需求。房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，一是在投保時需要評估保險標(biāo)的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額提供參考依據(jù)。二是在保險事故發(fā)生后需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。此外，在保險期間保險標(biāo)的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標(biāo)的的保險價值，為采取有關(guān)補(bǔ)救措施提供參考依據(jù)。參見教材P23。

　　26、

　　【正確答案】 D

　　27、

　　【正確答案】 A

　　28、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是其他方面的需要。對房地產(chǎn)估價其他方面的需要：(1)房地產(chǎn)證券化需要的估價;(2)辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價;(3)在房地產(chǎn)征收、司法拍賣、損害賠償?shù)然顒又�，時常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對補(bǔ)償金額、拍賣保留價、賠償金額或者為確定它們提供參考依據(jù)的估價結(jié)果或估價報告有異議的情況;(4)對各種涉及房地產(chǎn)的違紀(jì)、違法等行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實物量，而且考慮涉案房地產(chǎn)的價值量;(5)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價;(6)國有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價;(7)住房反向抵押需要的估價。參見教材P27～28。

　　29、

　　【正確答案】 D

　　30、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是估價目的。估價目的是估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告做什么用。參見教材P30。

　　31、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是價值類型。在一個估價項目中，價值類型不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。參見教材P33。

　　32、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是價值時點。價值時點在先，評估價值在后。參見教材P33。

　　33、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是估價依據(jù)。在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。參見教材P34。

　　34、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是估價依據(jù)。選項A錯誤，選取估價依據(jù)應(yīng)具有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取;選項B錯誤，鼓勵估價機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn);選項C錯誤，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價的底線;選項D正確，不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。參見教材P34。

　　35、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是估價方法。房地產(chǎn)估價采用的三種基本方法：比較法、收益法和成本法。參見教材P35。

　　36、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)對估價活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密;應(yīng)妥善保管估價委托人提供的資料，未經(jīng)估價委托人同意，不得擅自將其提供給其他個人和單位。參見教材P37～38。

　　37、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。”第五十九條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。”這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價法律地位，使房地產(chǎn)估價成為國家法定制度。參見教材P38。

　　38、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。2006年10月13日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會加入了國際測量師聯(lián)合會，成為其全權(quán)會員。參見教材P44。

　　39、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。選項D，房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范，市場運行缺乏規(guī)則或運行規(guī)則未嚴(yán)格執(zhí)行，市場參與者不夠成熟、理性，市場成交價格難以真實反映交易對象的實際狀況，房地產(chǎn)交易和登記信息不夠公開、透明。參見教材P44～45。