答案部分

　　單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。與非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)具有的特點(diǎn)包括：(1)由專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成;(2)提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn);(3)具有公信力;(4)實(shí)行有償服務(wù);(5)承擔(dān)法律責(zé)任。參見(jiàn)教材P2。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)的“測(cè)算”是“判斷”的基礎(chǔ)。參見(jiàn)教材P2～3。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，相對(duì)于價(jià)值或價(jià)格分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)而言，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確。參見(jiàn)教材P3～4。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。用成本法測(cè)算出一個(gè)商品住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，在各個(gè)樓幢、單元、樓層、朝向、戶型之間進(jìn)行分配屬于房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)。參見(jiàn)教材P4。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)(包括為了各種需要，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值和價(jià)格進(jìn)行評(píng)估)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：(1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù);(2)房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù);(3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù);(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù);(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。參見(jiàn)教材P4～5。

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。城鄉(xiāng)規(guī)劃修編會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)區(qū)位因素變化，如果是惡化的話，會(huì)存在房地產(chǎn)價(jià)值的減損�？梢酝ㄟ^(guò)評(píng)估求得。選項(xiàng)C會(huì)有一定的干擾，相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，注意“相關(guān)”，指由房地產(chǎn)被征收、損害及修復(fù)過(guò)程中造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估等。參見(jiàn)教材P4～5。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。鑒證性估價(jià)(或稱為公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)。咨詢性估價(jià)(或稱為參考性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。參見(jiàn)教材P5。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。參見(jiàn)教材P6。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和過(guò)程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。參見(jiàn)教材P7。

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。在鑒證性估價(jià)和咨詢性估價(jià)這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。參見(jiàn)教材P7。

　　11、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū);造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。參見(jiàn)教材P8～9。

　　12、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的訴訟中，法官使用的誤差范圍是±10%，有時(shí)放寬到±15%。對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評(píng)估價(jià)值超過(guò)了誤差范圍，即可認(rèn)為估價(jià)師有“專(zhuān)業(yè)疏忽”。參見(jiàn)教材P9。

　　13、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。鑒證性估價(jià)應(yīng)當(dāng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益”。參見(jiàn)教材P9。

　　14、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。評(píng)估價(jià)值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價(jià)格。而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定是正常的，從而實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常成交價(jià)格。參見(jiàn)教材P10。

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是把它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是把它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。因真實(shí)價(jià)值不可得知，出現(xiàn)了替代真實(shí)價(jià)值的兩種選擇，一是實(shí)際成交價(jià)格，二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。參見(jiàn)教材P10。

　　16、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是把它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是把它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見(jiàn)教材P10。

　　17、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的必要性。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，“完全市場(chǎng)”需要商品同質(zhì)，買(mǎi)者不在乎從誰(shuí)的手里購(gòu)買(mǎi);選項(xiàng)C錯(cuò)誤，總效用最大化是消費(fèi)者所追求的;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，“完全市場(chǎng)”的條件之一是：商品可以轉(zhuǎn)讓且可以發(fā)生空間位置移動(dòng)。參見(jiàn)教材P12。

　　18、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。在抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押率(或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù))測(cè)算等服務(wù)。選項(xiàng)D屬于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在抵押貸款后所提供的服務(wù)。參見(jiàn)教材P17。

　　19、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。再次抵押估價(jià)，《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分�！眳⒁�(jiàn)教材P17。

　　20、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。參見(jiàn)教材P17。

　　21、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。參見(jiàn)教材P18。

　　22、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對(duì)倍征收房屋價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)。參見(jiàn)教材P19～20。

　　23、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰�。稅收政策變化，�?huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，但并非對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生了損害，不涉及損害賠償。參見(jiàn)教材P21～23。

　　24、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰�。該住宅因被水淹造成的損失為兩個(gè)部分：裝修費(fèi)和損失的凈營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)，兩者都需要折現(xiàn)處理。則該住宅因被水淹造成的損失=50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)=65547.57(元)。參見(jiàn)教材P21～23。

　　25、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要。選項(xiàng)BC是保險(xiǎn)事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價(jià)需求;選項(xiàng)D是保險(xiǎn)期間出現(xiàn)的估價(jià)需求。房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，為投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)。二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。此外，在保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值明顯減少的，需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值，為采取有關(guān)補(bǔ)救措施提供參考依據(jù)。參見(jiàn)教材P23。

　　26、

　　【正確答案】 D

　　27、

　　【正確答案】 A

　　28、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是其他方面的需要。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)其他方面的需要：(1)房地產(chǎn)證券化需要的估價(jià);(2)辦理出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價(jià);(3)在房地產(chǎn)征收、司法拍賣(mài)、損害賠償?shù)然顒?dòng)中，時(shí)常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償金額、拍賣(mài)保留價(jià)、賠償金額或者為確定它們提供參考依據(jù)的估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告有異議的情況;(4)對(duì)各種涉及房地產(chǎn)的違紀(jì)、違法等行為，在衡量情節(jié)輕重時(shí)，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實(shí)物量，而且考慮涉案房地產(chǎn)的價(jià)值量;(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要的估價(jià);(6)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價(jià);(7)住房反向抵押需要的估價(jià)。參見(jiàn)教材P27～28。

　　29、

　　【正確答案】 D

　　30、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是估價(jià)目的。估價(jià)目的是估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。它取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要，即委托人將要拿未來(lái)完成的估價(jià)報(bào)告做什么用。參見(jiàn)教材P30。

　　31、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是價(jià)值類(lèi)型。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值類(lèi)型不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。參見(jiàn)教材P33。

　　32、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，評(píng)估價(jià)值在后。參見(jiàn)教材P33。

　　33、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是估價(jià)依據(jù)。在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。參見(jiàn)教材P34。

　　34、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是估價(jià)依據(jù)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn);選項(xiàng)C錯(cuò)誤，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線;選項(xiàng)D正確，不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。參見(jiàn)教材P34。

　　35、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是估價(jià)方法。房地產(chǎn)估價(jià)采用的三種基本方法：比較法、收益法和成本法。參見(jiàn)教材P35。

　　36、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)估價(jià)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私予以保密;應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人提供的資料，未經(jīng)估價(jià)委托人同意，不得擅自將其提供給其他個(gè)人和單位。參見(jiàn)教材P37～38。

　　37、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展�！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度�！钡谖迨�九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度�！边@兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家法定制度。參見(jiàn)教材P38。

　　38、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。2006年10月13日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加入了國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)，成為其全權(quán)會(huì)員。參見(jiàn)教材P44。

　　39、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。選項(xiàng)D，房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠規(guī)范，市場(chǎng)運(yùn)行缺乏規(guī)則或運(yùn)行規(guī)則未嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)參與者不夠成熟、理性，市場(chǎng)成交價(jià)格難以真實(shí)反映交易對(duì)象的實(shí)際狀況，房地產(chǎn)交易和登記信息不夠公開(kāi)、透明。參見(jiàn)教材P44～45。