答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。參見教材P155

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　估價師在估價中不帶著自己的情感.好惡和偏見，實事求是地進行估價是估價原則中的客觀原則。參見教材P155。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　對于空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其為貸款的抵押物。參見教材P159。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　合法原則不是只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)。參見教材P157。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　依法判定的權(quán)利類型及歸屬，一般應(yīng)以不動產(chǎn)登記薄、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同等為依據(jù)。參見教材P158。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。參見教材P160。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　在估價中要特別注意估價目的、價值時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。明確了估價目的之后，便可以根據(jù)估價目的來確定其他的。參見教材P163。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　A價值時點還是原來的估價結(jié)果對應(yīng)的時間(在過去);B價值時點在現(xiàn)在;而估價對象都是過去和現(xiàn)在價值差;C價值時點和估價對象都是現(xiàn)在;D補償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)在給，房地產(chǎn)狀況是未來的期房。參見教材P163。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　期房房地產(chǎn)的評估是價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況的估價。參見教材P163。

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　投保了火災(zāi)險的建筑物被燒毀后，評估其價值損失或瞬時程度時，通常是估計將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況，在現(xiàn)行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費用。參見教材P163。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　在估價操作層面，為了評估出公平合理的價值，估價師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進行估價：各方當(dāng)事人均是利己并理性的，其次，估價師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值，然后，估價師再以專家的身份來反復(fù).精細(xì)地權(quán)衡評估價值。在此基礎(chǔ)上自然就能夠得出一個對各方當(dāng)事人來說均為公平合理的評估價值。參見教材P156。

　　2、

　　【正確答案】 AC

　　【答案解析】

　　根據(jù)我國《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。參見教材P159。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價原則(整)”知識點進行考核】

　　3、

　　【答案解析】

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。參見教材P160。

　　4、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　價值時點在現(xiàn)在，其估價對象狀況可能在現(xiàn)在、過去或者未來;價值時點在過去，估價對象狀況為過去;價值時點在將來，估價對象狀況在將來。參見教材P163。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價方法的測算就可以評估出一個更加精準(zhǔn)的價值。參見教材P155。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價師站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。參見教材P155。

　　3、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　合法原則意并不味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象。而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。參見教材P157。

　　4、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　評估價值雖然通常大于零，但也可能等于或者小于零。參見教材P157。

　　5、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵守相應(yīng)的政府定價和政府指導(dǎo)價。參見教材P158。

　　6、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。參見教材P159。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　評估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)槌鲎尩慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的出讓金等費用。參見教材P160。

　　8、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。參見教材P169。