答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房預售。按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。5000萬元×25%=1250萬元。參見教材P110。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房銷售代理。中介機構(gòu)銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。參見教材P113。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。參見教材P113。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房買賣合同。商品房預售合同主要內(nèi)容包括：合同當事人;商品房基本狀況;商品房價款;商品房交付條件與交付手續(xù);面積差異處理方式;規(guī)劃設(shè)計變更;商品房質(zhì)量及保修責任;合同備案與房屋登記;前期物業(yè)管理;其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設(shè)施約定、爭議解決方式等。參見教材P114。

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房買賣合同。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更和經(jīng)設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，開發(fā)商應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復，在此期間內(nèi)，未做出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。開發(fā)商沒有在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。參見教材P116。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房買賣合同。面積誤差比=[(實測面積-預測面積)/預測面積]×100%=(95-100)/ 100=-5%。參見教材P115。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房買賣合同。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%=(100-97)/97×100%=3.09%。根據(jù)誤差的處理方式：面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足，即：97×103%×4000=399640元。參見教材P115。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房買賣合同。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。參見教材P116。

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房屋轉(zhuǎn)租。承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。參見教材P120。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押的概念。房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。參見教材P121。

　　11、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。房地產(chǎn)抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。參見教材P123。

　　12、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。參見教材P125。

　　13、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。抵押權(quán)人和抵押人在法律上有平等的法律地位，這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進行。參見教材P127。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房買賣合同。商品房預售合同中包括面積差異的處理方式。參見教材P114。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房買賣合同。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更和經(jīng)設(shè)計單位同意的設(shè)計變更，開發(fā)商應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。參見教材P116。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房屋租賃的條件。違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的商品房禁止出租。參見教材P117。

　　4、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房屋租賃合同�！吨腥A人民共和國合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。參見教材P118。

　　5、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房屋租賃合同。商品房屋租賃期內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。參見教材P119。

　　6、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。宅基地不得抵押。參見教材P122。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押。參見教材P122。

　　8、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。參見教材P123。

　　9、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。參見教材P123。

　　10、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同應載明抵押合同訂立的時間與地點。參見教材P124。

　　三、綜合題

　　1、

　　<1>、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房買賣合同。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。因為該商品房在W市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，所以A房地產(chǎn)開發(fā)公司要對商品房戶型進行變更，必須報W市人民政府規(guī)劃管理部門批準。參見教材P116。

　　<2>、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房屋轉(zhuǎn)租。該轉(zhuǎn)租合同必須再辦理房屋轉(zhuǎn)租登記備案手續(xù);該轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原A房地產(chǎn)開發(fā)公司與D公司所簽租賃合同的終止日期;轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更，該轉(zhuǎn)租合同也隨之變更。參見教材P120。

　　<3>、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房預售。商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。參見教材P112。

　　<4>、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。參見教材P113。

　　<5>、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是商品房買賣合同。商品房預售合同主要內(nèi)容包括：合同當事人;商品房基本狀況;商品房價款;商品房交付條件與交付手續(xù);面積差異處理方式;規(guī)劃設(shè)計變更;商品房質(zhì)量及保修責任;合同備案與房屋登記;前期物業(yè)管理;其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設(shè)施約定、爭議解決方式等。參見教材P114。