八、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，最終得到估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月30日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為(略)。

　　附 件(略)

　　【參考解析】：

　　1.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說(shuō)明。

　　2.致委托人函中缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

　　3.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說(shuō)明(或者說(shuō)給出了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值但沒(méi)有給出抵押價(jià)值)。

　　4.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說(shuō)明。

　　5.估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說(shuō)明或介紹。

　　6.估價(jià)對(duì)象中缺區(qū)位狀況介紹或說(shuō)明。

　　7.估價(jià)對(duì)象中缺現(xiàn)狀使用情況說(shuō)明，如是否有出租情形、各層使用情況(含地下第三層)等。

　　8.估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》。

　　9.估價(jià)原則中缺謹(jǐn)慎原則。

　　10.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析。

　　11.市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的介紹中缺少是否有地下車庫(kù)的說(shuō)明。

　　12.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例B交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距近兩年，不宜選作可比實(shí)例。

　　13.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例C交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距一年以上，也不宜選作可比實(shí)例。

　　14.可比實(shí)例B成交規(guī)模小，與估價(jià)對(duì)象規(guī)模不相當(dāng)，不宜作為可比實(shí)例。

　　15.市場(chǎng)法計(jì)算時(shí)缺少對(duì)距市中心距離的調(diào)整(或應(yīng)對(duì)可比實(shí)例“距市中心距離”進(jìn)行調(diào)整)。

　　16.周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。

　　17.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒了，分子應(yīng)為100，分母分別為102和99。

　　18.市場(chǎng)法計(jì)算中缺權(quán)益狀況說(shuō)明和調(diào)整。

　　19.市場(chǎng)法計(jì)算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整。

　　20.市場(chǎng)法修正系數(shù)計(jì)算應(yīng)說(shuō)明理由。

　　21.市場(chǎng)法計(jì)算中缺地上車位的價(jià)值計(jì)算。

　　22.地下車庫(kù)價(jià)格僅用收益法一種方法計(jì)算未說(shuō)明不選用其他方法的理由(或在市場(chǎng)法中缺地下車庫(kù)的計(jì)算)。

　　23.估價(jià)結(jié)果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說(shuō)明。

　　改錯(cuò)題(指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

　　第 15 題 以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：

　　變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

　　影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：

　　1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。

　　估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。

　　2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。

　　估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。

　　3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng);反之，變現(xiàn)能力就較弱。

　　估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。

　　由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

　　5.價(jià)值、規(guī)模大小：一般地說(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。

　　估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。

　　6.區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

　　估價(jià)對(duì)象位于××商務(wù)圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

　　綜合分析以上影響因素，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的正常市場(chǎng)價(jià)值要低，預(yù)計(jì)約為評(píng)估價(jià)值的70%左右。

　　[參考解析】：1.在通用性表述中，“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差”的說(shuō)法錯(cuò)誤，應(yīng)為“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)”。

　　2.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度表述中，“由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”的說(shuō)法錯(cuò)誤，應(yīng)為“由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較弱”。

　　3.缺少變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短的說(shuō)明。

　　4.缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的說(shuō)明。