4.房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)確定
將估價對象的因素條件指數(shù)與可比實例因素條件指數(shù)進行比較，得到房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)表：
|
|
可比實例A |
可比實例B |
可比實例C | ||
|
交易單價/（元/㎡） |
17272 |
16700 |
17578 | ||
|
交易情況 |
100/100 |
100/100 |
100/85 | ||
|
交易日期 |
100/100 |
102/100 |
99/100 | ||
|
區(qū)域因素 |
距市中心距離 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
|
辦公聚集度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
道路類型 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
交通便捷程度 |
距公交站點距離 |
100/100.25 |
100/100.75 |
100/99.75 | |
|
公共配套設(shè)施完善程度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
環(huán)境質(zhì)量狀況 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
個別因素 |
建成年代 |
100/103.5 |
100/103.5 |
100/104 | |
|
建筑結(jié)構(gòu) |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
建筑外觀設(shè)計及材料 |
100/101 |
100/101 |
100/101 | ||
|
工程質(zhì)量 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
平面布置 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
設(shè)施設(shè)備完善程度 |
100/101 |
100/101 |
100/101 | ||
|
裝修情況 |
100/97 |
100/97 |
100/97 | ||
|
周邊景觀 |
100/100 |
100/99 |
100/100 | ||
|
物業(yè)管理 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
成交規(guī)模 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
修正系數(shù) |
0.9939 |
0.9888 |
1.1346 | ||
|
比準(zhǔn)價格/（元/㎡） |
17167 |
16513 |
19944 | ||
5.計算結(jié)果
比較修正后，得到三個可比實例的比準(zhǔn)價格。根據(jù)可比實例的交易情況，采用簡單算術(shù)平均法確定估價對象的價格。經(jīng)計算確定估價結(jié)果為17875元/㎡。
(二)收益法
收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。
估價中較常采用的是報酬資本化法，本次評估為了體現(xiàn)估價對象各年度的現(xiàn)金流，為委托方提供參考，也采用此種方法。
1.收益法測算過程(略)
2.收益法計算結(jié)果 按照報酬資本化法計算的結(jié)果為：寫字樓部分單價為17792元F./㎡，總價為89718萬元;
地下車庫部分單價為13.77萬元/車位，總價為1143萬元。
七、估價結(jié)果確定
估價人員通過市場法和收益法分別測算估價對象的房地產(chǎn)價值，兩種方法估價結(jié)果接近，故采用市場法和收益法結(jié)果的簡單算數(shù)平均值。計算結(jié)果見下表：
|
價方法 |
兩種方法測算單價/（元/㎡） |
取值權(quán)重 |
確定最終房地產(chǎn)單價/（元/㎡） |
確定最終房地產(chǎn)總價/萬元 |
|
市場法 |
17875 |
50% |
17833.5 |
89928 |
|
收益法（報酬資本化法） |
17792 |
50% |
即估價對象于估價時點在完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，正常使用條件下的房地產(chǎn)價值為：
1.寫字樓部分：89928萬元。
2.地下車庫：1143萬元。
合計總價為人民幣91071萬元。
- ·2019年房地產(chǎn)估價師考試題庫我要購買
- ·2019年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)基本制度與政策》考試題庫我要購買
- ·2019年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考試題庫我要購買
- ·2019年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試題庫我要購買
- ·2019年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考試題庫我要購買
- 12019-07-232019房地產(chǎn)估價師理論與方法精選試題匯總（10套）
- 22019-07-232019年天津房地產(chǎn)估價師報名時間7月份開始
- 3
