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2017年房地產(chǎn)估價師案例與分析練習題（3）_第3頁

中華考試網(wǎng) [ 2017年8月15日 ] 【大中小】

　　(一)市場法

　　市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。

　　計算公式：

　　估價對象市場價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

　　1.可比實例選擇

　　區(qū)域市場同類項目售價等數(shù)據(jù)組見下表：(略)。

　　根據(jù)替代原則，結合估價對象實際情況，選取以下三個項目作為可比實例：

　　可比實例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，占地面積為10971.27㎡，建筑面積為98741.45㎡，地上二十層，地下二層，交易單價為17272元/㎡(按建筑面積計算，下同)，交易時間為2009年4月。

　　可比實例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，占地面積為5699.77㎡，建筑面積為34198.63㎡，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/㎡，交易時間為2007年10月。

　　可比實例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，占地面積為9752.56㎡，建筑面積為83773㎡，地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/㎡，交易時間為2008年5月。

　　2.房地產(chǎn)比較因素條件說明表

項目			估價對象	可比實例A	可比實例B	可比實例C
名稱			××大廈	銀行大廈	新新大廈	中正大廈
位置			金融街×區(qū)×號	金融街B區(qū)7號	金融街C區(qū)2號	金融街D區(qū)3號
交易單價/（元/㎡）			待估	17272	16700	17578
交易情況			正常	正常	正常	正常
交易時間			2009.6	2009.4	2007.10	2008.5
區(qū) 域因素	距市中心距離/km		約3.40	約3.41	約3.42	約3.40
	辦公聚集度		屬金融街商圈，同檔寫字樓較多，辦公聚集度高	屬金融街商圈，同檔寫字樓較多，辦公聚集度高	屬金融街商圈，同檔寫字樓較多，辦公聚集度高	屬金融街商圈，同檔寫字樓較多，辦公聚集度高
	交通便捷程度	道路類型	區(qū)域內(nèi)有主于道兩條，次干道三條	區(qū)域內(nèi)有主干道兩條。次干道三條	區(qū)域內(nèi)有主干道兩條，次干道三條	區(qū)域內(nèi)有主干道兩條，次干道三條
	交通便捷程度	公共交通	距地鐵站、公交車站約650m	距地鐵站、公交車站約600m	距地鐵站、公交車站約500m	距地鐵站、公交車站約700m
	公共配套設施完善程度		紅線外已達到七通，公共配套設施完備	紅線外已達到七通。公共配套設施完備	紅線外已達到七通，公共配套設施完備	紅線外已達到七通，公共配套設施完備
	環(huán)境質(zhì)量狀況		一般，一定程度尾氣、噪聲污染	一般，一定程度尾氣、噪聲污染	一般，一定程度尾氣、噪聲污染	一般，一定程度尾氣、噪聲污染
	區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向		辦公、商業(yè)	辦公、商業(yè)	辦公、商業(yè)	辦公、商業(yè)
	建成年代		1998年	2005年	2005年	2009年
	建筑結構		鋼筋混凝土	鋼筋混凝土	鋼筋混凝土	鋼筋混凝土
個別因素	建筑外觀設計及材料		外墻一一四層為棕紅色花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕墻，立面造型較好	采用弧形設計，表面全玻璃幕墻，并在樓頂設置了空中花園，立面造型好	整個大廈由兩棟不規(guī)則塔樓和中間部分連接而成，中空玻璃幕墻，立面造型好	外墻一～三層為褐色花崗巖飾面，三層以上為鋁合金玻璃幕墻，立面造型好
	工程質(zhì)量		優(yōu)良	優(yōu)良	優(yōu)良	優(yōu)良
	平面布置		設計合理	設計合理	設計合理	設計合理
	設施設備完善程度		8部三菱電梯，安裝中央空調(diào)系統(tǒng)、變頻給水系統(tǒng)、中水回用系統(tǒng)、自動消防報警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、中國電信骨干網(wǎng)絡系統(tǒng)、美國霍尼維爾樓宇自控系統(tǒng)，設施設備較完善	12部三菱電梯，樓宇自動化消防自動報警、安保、衛(wèi)星接收及有線電視、一卡通管理、公共廣播及緊急廣播、程控交換機、結構化綜合布線、后備電源、同聲傳譯、無線通訊，設施設備完善	14部電梯，2部自動扶梯，樓宇自動化、消防自動報警、閉路監(jiān)控電視、衛(wèi)星接收及有線電視、一卡通管理、公共廣播及緊急廣播、結構化綜合布線、后備電源、中央空調(diào)系統(tǒng)，設施設備完善	29部三菱電梯，5A智能管理系統(tǒng)、雙路供電、綜合布線、電視接收系統(tǒng)，無線通訊系統(tǒng)、安全監(jiān)控及防范系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)，設施設備完善
	裝修情況		高檔裝修	中檔裝修	中檔裝修	中檔裝修
	周邊景觀		南側有小型街心花園，景觀較好	西側是城市綠化帶，景觀較好	景觀一般	西側是城市綠化帶，景觀較好
	物業(yè)管理		物業(yè)管理好	物業(yè)管理好	物業(yè)管理好	物業(yè)管理好
	成交規(guī)模		整棟評估	整棟成交	南樓（A座）整棟成交	整棟成交

　　3.房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)確定

　　根據(jù)估價對象與可比實例的差異，以估價對象的各因素條件為基礎，指數(shù)均設定為100，確定可比實例各因素的相應指數(shù)，比較因素指數(shù)確定如下：

　　(1)交易情況修正：估價對象為現(xiàn)房，可比實例C為預售房。開發(fā)商基于回籠資金、降低風險的考慮，預售價格一般低于現(xiàn)房銷售價格。根據(jù)有關統(tǒng)計資料，并結合估價人員對估價對象所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)查，確定交易情況修正系數(shù)，如下表：

可比實例	A	B	C
交易情況修正系數(shù)	100	100	85

　　(2)交易日期修正：經(jīng)調(diào)查估價對象所在區(qū)域市場狀況，今年寫字樓市場價格略有波動，根據(jù)有關統(tǒng)計資料，并結合估價人員對估價對象所在區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌稣{(diào)查，確定交易日期修正系數(shù)，如下表：

可比實例	A	B	C
	2009年4月	2007年10月	2008年5月
交易日期修正系數(shù)	100	102	99

　　(3)區(qū)域因素及個別因素修正

　　(區(qū)域因素指數(shù)、個別因素指數(shù)確定過程略)

　　經(jīng)比較得出房地產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表如下：

項目			估價對象	可比實例A	可比實例B	可比實例C
交易單價/（元/㎡）			待估	17272	16700	17578
交易情況			100	100	100	85
交易日期			100	100	102	99
區(qū)域因素	距市中心距離		100	100	100	100
	辦公聚集度		100	100	100	100
	交通便捷程度	道路類型	100	100	100	100
	交通便捷程度	距公交站點距離	100	100.25	100.75	99.75
	公共配套設施完善程度		100	100	100	100
	環(huán)境質(zhì)量狀況		100	100	100	100
	區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向		100	100	100	100
個別因素	建成年代		100	103.5	103.5	104
	建筑結構		100	100	100	100
	建筑外觀設計及材料		100	101	101	101
	工程質(zhì)量		100	100	100	100
	平面布置		100	100	100	100
	設施設備完善程度		100	101	101	101
	裝修情況		100	97	97	97
	周邊景觀		100	100	99	100
	物業(yè)管理		100	100	100	100
	成交規(guī)模		100	100	100	100